政府救市、有效需求和房价走势.docVIP

政府救市、有效需求和房价走势 ——以上海房地产市场为例 苏多永 梁峰 一、政府救市 1．政府救市的背景 2007年3月，美国爆发了影响深远的次债危机，并且随着美国经济的衰退和住房市场的日益萧条，次债危机不断深化和演变，已演变成全球性金融危机。次债危机对我国（尤其是外贸行业）的影响和冲击十分巨大，一方面次债危机直接影响美国居民购买力，美国对外产品需求大幅降低，导致2008年中美双边贸易总额和对美出口总额增幅均创下七年来新低，并有进一步下降的可能。另一方面，美国各大金融机构陷入财务危机，展开“自救”，抽回输出在外的资本，从而导致美元大幅升值。美元大幅升值促使人民币被迫升值，如果再考虑人民币前期对美元升值的累积效应，人民币对其他货币升值幅度更大，从而严重影响了我国的出口贸易，经济增长“三驾马车”之一的出口出现“失灵”。 2008年以来，我国房地产市场进入“价滞量缩”调整阶段，“有价无市”成为房地产市场主要特征，交易量急剧萎缩。从图1可以看出，2008年1-8月，除了3月商品房销售面积同比微增外，其他月份均不同比率下降，其中8月仅成交4138万平方米，同比下降35.71%，1-8月累计成交34592万平方米，同比下降14.74%。我国商品房成交量急剧萎缩，从而导致房地产开发投资增幅放缓和居民住房消费的快速回落，2008年1-8月，我国商品房投资总额为18430亿元，增幅为29%，且增幅主要是由投资惯性造成，与企业主动增加投资关系不大，这种增幅不具有可持续性，“投资失灵”随之产生。同时，我国房价已连续十年上涨，如果以国际通行的收入房价比和租金收入比来衡量房地产泡沫，房地产泡沫已较为明显，房价远超出了普通家庭的购买力和承受力，房价下降成为普通居民的共同预期，居民普遍采取了观望态度，等待市场的进一步明朗，我国又出现了“消费失灵”。 资料来源：国务院发展研究中心信息网（），图表由笔者整理而成。 从上面的分析可以看出，经济增长的“三驾马车”均出现“失灵”，其结果必然是经济衰退。2008年四季度我国GDP环比折年增长率为-12.7％，创下改革开放以来最糟糕记录，2009年前两个月，我国经济衰退之局面并未扭转，甚至有进一步恶化之可能，1-2月我国的PPI连续两个月负增长，分别为-3.3%和-4.5%。在这种经济背景下，政府为了弱化金融危机对我国的影响和遏制经济陷入衰退，开始了大规模救市。但是，政府救市只是“救量”而非“救价”，目的是放大商品房成交量促进房地产市场发展，带动房地产关联行业的发展，解决我国的“投资失灵”和“消费失灵”，达到经济复苏之目的。在救市的过程中，政府又要提防房价的再次飙升，一旦房价出现异常，政府的政策导向很可能再次转变。 2．政府救市的措施 （1）金融政策。为了拯救“有价无市”的房地产市场，政府开始松动金融政策。首先，政府大幅降息，仅2008年第四季度就降息5次，一年期存款利率由4.14%大幅下调至1.98%，利息降至1989年以来的最低水平。其次，政府要求商业银行在现有的利率水平上再对符合条件的购房者提供房贷最高七折优惠，进一步降低购房者的利息支出，并降低首付比例至20%。利率的大幅下降和房贷优惠政策减轻了购房者的购房负担，变相地降低了住房的购置成本，从而提升了居民的消费信心和购房欲望，有助于增加居民住房消费和放大房地产市场的成交量。最后，政府大幅降低存款准备金率，2008年第四季度，我国连续5次下调存款准备金率，由最高17.5%下调至最低13%，释放了大量的流动性，增加了银行的可贷资金，从而增强了银行放贷冲动，有助于缓解房企的“资金困局”，进而增加房地产固定资产投资，刺激经济复苏。 （2）税费政策。为了刺激房市回暖，政府通过税费调整来降低居民的购房负担，普通住宅的契税由之前的1.5%下调至1%，印花税暂免，超过两年的住宅出售营业税和土地增值税暂免，交易手续费、权属登记费、银行按揭费和入住费均有不同程度的调整和下降，在房地产交易环节降低住房购置成本，从而变相增强居民的购买能力。 （3）其他政策。其他政策主要包括土地政策、购房入户、购房预期和购房补贴等政策。土地政策包括土地开发政策和推地政策，前者要求开发商严格按照法律规定在“2年大限”内开发建设，如果以“炒地”为目的要按规定征收土地增值税、土地流转过程中的印花税与契税和土地转让收益所得税，严厉打击“炒地”行为；后者指政府要加快推出“招拍挂”土地和经济适用房、廉租房和配套商品房建设用地，增加土地供给，抑制地价飚升，从而变相打击“炒地”行为。购房入户主要指政府对符合条件的居民在城市购房将直接落实其户口，即购房与落户挂钩，从根本上解决“进城不入户”的内在矛盾，激发具有潜在购买力居民进城购房。购房预期是指政府通过各种政策引导居民预期，包括收入增长预期