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从需求供给方面简论房价趋势 (2010-7-27 13:25:08) (地产风云:) 需求方面： 1.外来人口需求：深圳每年新增加的人口（主要是来深工作者）约有40万到50万，深圳的人均居住面积约是20到26（官方数字26），都按下限计算，则深圳每年仅新增人口的住房需求就达到800万（无论是租是买都要这个面积）。2.改善性需求：大家的口袋钱总是越来愈多，房子总是想越换越大，之前住两房的现在要住三房，之前住三房的现在要住四房，这从统计局的人均居住面积每年增大也可以看出来。3.投资性需求：中国投资渠道较少，股票跌了就是废纸，房子跌了还有一堆石头，可以收租，另外近10年，猪肉也涨了两倍多，有人买房并不是为了炒，就是为了抗通胀。4.洗钱需求：我见过有人一次性买五套楼王单位最大户型的，花去4000万，这些人买房不看房的，不管朝向，够贵就买，一次性付款。这种事我见过两次。5.应该还有其他需求，不赘述 供应方面：1.不管你信不信，楼盘的平均建设周期是两年，今年的供应量是两年前的开工量决定的，2010年的房子是2008年打地基的，2010年有多少房子卖，这是2008年就决定的。2008年是什么时候，金融危机，金融危机时房子不好卖，这就导致了08年的开工较少，这也决定了2010年的供应不可能多。（我只是说供应不多，我没说涨跌，大家不要认为我是托，我不是）2.房子的另一部分供应是经济适用房的供应，但我没见身边哪个朋友买到了，这部分房子落到什么人手里，我不说，你知道的。3.经济适用房的建设比你想象中的还慢，大家可以上网查查2008年2009年的经适房完成率，我记得是五成左右吧，算好的，北京的完成率是20%不到。这里面有两个问题，第一经适房建的很少，第二经适房建的多你也分不到。4.城市更新改造方面，我只能说值得期待，毕竟按香港的经验，未来深圳大部分的新增供应的大部分需要通过城市更新来解决。（注：城市更新条例是去年11月颁布的，大规模的旧城改造成为可能，但目前成功案例较少） 房价问题说到底是个经济问题，经济问题就讲要供应和需求，要分析宏观的经济形势，政府意愿或是学者剑客开发商老板都影响不了市场的。为什么政府每轮调控之后房价都是报复性上涨，因为政府的调控方法不对，只要不增加商品房供应或是提高经适房建设计划和保证分配公平和完成率，其他任何的调控都是治标不治本的。那政府会不会真的去建很多很多的经适房和廉租房呢，我个人觉得，可以期待但不能依赖。 兼论一点，大家会发现，10年来，深圳的租金没涨多少，至少没超过50%，而房价则涨了200%到400%，这是何故，本人私自以为，是很多新建的农民房解决了低端的居住需求，增大了租房的供应，所以租金没大涨，但近年来，政府已明令不准再建农民房，所以导致低端供应减少，而每年涌进深圳的人并没减少太多，需求没减，因此租金最近涨的较多。 房价上涨的原因很简单，需求大于供给，或者供给小于需求。 影响需求的有长期因素，例如城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高。城镇化和人口的变化缓慢，收入的增长大致与GDP同步，即每年8%到10%，这三个长期因素都很重要，但不能解释房价在短期内的暴涨。 决定需求的短期因素中，最重要的是货币供应。2009年广义货币M2增加了27.7%，同年名义GDP仅增长6.7%。用通俗但并不严格的话讲，实体经济不需要那么多钱，多余的20个百分点的钱去哪里了？楼市和股市。就像给病人输血，一旦超过了身体的需要，必然会在脸上、腿上、臀上鼓起包来，经济学上称为“泡沫”。 多余的钱主要通过贷款进入楼市，不仅按揭容易借了，地产商的开发贷款不成问题，而且贷给工业企业的钱转化为企业的盈利和你的收入。收入增加了，“购房需求于是上升。请注意，增加的收入并不是企业和你创造的价值，而仅仅是央行印的一堆纸，经商业银行转交给了你。随着贷款、钞票的泛滥成灾，地价、房价扶摇直上。 货币超发对购房需求的影响还有另一渠道，虽然是间接的，重要性丝毫不亚于直接效应，那就是通胀预期。发了这么多的票子，通胀是早晚的事，百姓为防储蓄贬值，纷纷提出存款，购买实物资产。能买到的实物资产除了黄金，就是房子，房价岂有不涨之理？ 再看供给方。 对短期供给影响最大的有两件事，2007年的宏观紧缩和2008年的国际金融危机，面对需求的下降和资金链断裂的危险，地产商不得不缩小开发规模，导致09年的供应不足。谁也没有料到，09年的货币供应会在几个月内放出天量，而房地产开发却需要时间，供给不可能立即跟上。货币刺激的需求狂飙得不到满足，巨大的购买冲动全都宣泄到价格上。 有人说07年的宏观调控过急，力度过大，其实不然。早在05、06年，经济已有过热征兆，那时就应适当紧缩。但那时GDP挂帅，迟迟不动。到07-08年