建立住宅政策性金融机构势在必行.docVIP

建立住宅政策性金融机构势在必行 中共十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出“研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”。建立住宅政策性金融机构的大政方针已经明确，接下来就是如何具体安排和实施的问题。2013年底，按照国务院统一部署，人民银行总行、中国银监会、住建部等有关部门，已经着手研究设立住房政策性金融机构的可行性方案。目前，设立住房政策性金融机构的有关工作正处在前期探讨与论证阶段，具体方式与路径尚未确定。 无论从建立保障性住房长期稳定、成本低廉的建设资金等角度来看，还是从厘清商业性住房金融和政策性住房金融的边界，保持住房金融体系稳定来看，抑或从我国房地产市场面临调整，未来将进入“新常态”发展阶段来看，建立政策性住房金融系统都是非常急迫的改革事项。 1.未来十年仍存在庞大的住宅刚性需求，建设资金需求量巨大 未来城镇住房需求主要由四个方面组成：一是人口自然增长，即总人口增加带来的住房需求。二是城镇化需求，即人口从农村迁徙到城镇带来的新增住房需求。三是改善需求，即随着收入提高，城镇人均住房面积增加带来的改善性住房需求。四是拆迁需求，即随着时间推移，存量住房由于不能满足居住需求或城市发展规划等而不得不进行的拆迁重建。 根据2014年6月份社科院发布的《中国住房发展报告》根据城市人口长期变动和生育政策变化，对住房需求的长期走势进行分析，预计中国城市住宅需求在2025年之前将保持上升势头，2025年后，中国住房需求将总体下降。 第一，新增人口持续增长带来初次就业人群新增住房需求。当前，我国人口增长势头虽然趋缓，但受人口惯性增长的影响，每年新出生人口1600万左右，预计未来20年总人口还将增加约1亿人。截至今年7月，全国已有29个省区启动“单独两孩”政策，人口普查显示，符合政策的家庭约2100万。长期看，放开单独两孩可以防止人口结构波动带来住房需求的大起大落。 第二，新型城镇化增大新增城镇人口住房需求。2014年年3月16日出台《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》明确了未来一个时期我国推进新型城镇化的战略和纲领，提出到2020年实现“城镇化水平和质量稳步提升，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右”。2013年底召开的中央农村工作会议将未来新型城镇化任务简化为三个“1亿人”，即“到2020年，要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇，约1亿人口的城镇棚区和城中村改造，约1亿人口在中西部地区的城镇化”。推进农业转移人口市民化使城镇的住房保障任务更为艰巨。据有关推算，未来十年每年将新增城镇人口约1700万人，以人均30平方米的住房面积计算，将新增住房需求超过50亿平方米。 第三，现有城镇居民旧房改造、拆迁与改善性住房需求将持续增长。我国上世纪九十年代前建造的住宅多为砖混结构，理论年折旧率大多在2%-3%之间，更新周期约为30年。从统计局2005年存量房楼龄看，1990年前建造的住房相当于2005年存量住房的34%。近年来我国城市棚户区改造、旧城改造速度不断加快，存量房屋拆迁速度也保持在高位，预计未来十年间因房屋折旧拆除后带来的新增住房需求将达60亿平方米左右。改善需求方面，从2010年人口普查数据来看，2010年末，我国城镇家庭户中人均住房面积低于30平方米的共1.09亿户，占城镇家庭总户数的53%，30-39平方米区间内的户数也占到17%。超过一半现有城镇居民人均住房面积低于30平方米，改善性住房需求同样超过50亿平米。 2.城市低收入家庭和“夹心层”住房需求难以通过市场解决，政府借助政策性住房金融机构发力是各国普遍经验 由于住房本身所具有的外部性和公共产品等特性，住房市场又存在不完全竞争，再加上以低收入者为主体的特殊阶层很难通过以效率为主市场机制来解决自身的住房问题。以上种种就决定了低收入居民住房问题难以依靠市场来解决。中低收入群体只有借于助政府的帮助与支持，才能够解决其住房问题或改善居住条件。在城市中还存在“夹心层”(sand wich class)群体，这些群体的收入比上不足，比下有余，但积蓄不多。在目前的房价水平下，短时间内买不起房子。同时，在尚不健全的租赁市场上也很难租到合适的房子。在政府解决低收入家庭住房困难的同时，作为“夹心层”的中等收入家庭的住房问题也变得越来越突出，也需要政府帮助解决。在一个城市化快速发展的社会中，“夹心层”往往是城市发展最为核心、最具活力的中坚力量之一，其对生活品质包括教育、住房、医疗等需求能否得到有效满足对于社会稳定和经济发展有重大影响。 中国城市住房“夹心层”是游离在政府保障与市场之间空白地带无能力购房群体的代名词，即依据自身经济能力无法进入商品房市场、也不被政府的公共政策性住房保障体系所接纳的社会群体。目前主要存在两个“夹心层”：第