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购房，您都需要了解什么？ 上海市房地产交易中心 上海市公积金管理中心 上海市住房置业担保有限公司 上海市房地产交易资金管理有限公司 购房全方略 公积金贷款政策 存量房（二手房）资金监管 转按揭（最新政策） 公积金贷款政策介绍 贷款额度 贷款年限 还款方式 贷后变更 公积金贷款政策介绍 个人基本公积金可贷额度计算 1、不大于基本公积金缴存余额的40倍 2、不大于20万元 个人补充公积金可贷额度计算 1、不大于基本公积金缴存余额的20倍 2、不大于10万元 公积金贷款政策介绍 公积金贷款政策介绍 第一次购房的含义 是指在本市正常缴纳住房公积金的职工家庭（包括夫妇双方），没有因购买自住住房办理过住房公积金贷款。 公积金贷款政策介绍 公积金翻建修贷款 一般的，客户在申请公积金购房贷款同时可申请相关的公积金翻建修贷款。 翻建修贷款总额不超过： 1、购房面积×1000元 2、20万（有补充公积金的，为30万） 公积金贷款政策介绍 商品房（一手现房、一手期房） 公积金贷款（含翻建修）≤购房总价×80% 存量房（二手房） 公积金贷款（含翻建修） ≤购房总价×70% 次新房（竣工未满5年的存量房） 公积金贷款（含翻建修） ≤购房总价×80% 公积金贷款政策介绍 商品房（一手现房、一手期房） 公积金贷款最高年限30年 存量房（二手房） 公积金贷款最高年限15年 次新房（竣工未满5年的存量房） 公积金贷款最高年限30年 最高贷款年限不超过主贷人退休后5年 公积金贷款政策介绍 最短贷款年限的规定 最短贷款年限≥ 贷款额 / 年还款能力 其中： 1、贷款额指：“公积金购房贷款”与“公积金建翻修贷款”中的最大值 2、年还款能力= 12 × （主贷人+参贷人）基本公积金月缴交额 / 0.14 公积金贷款政策介绍 月等额本息 每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算。由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金较少。这种还款方式，月还款压力较小，但实际占用银行贷款的数量更多，因此利息总量支出更多。 公积金贷款政策介绍 月等额本金 每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算。由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减。 这种还款方式，月还款压力较大，但实际占用银行贷款的数量较小，因此利息总量支出小。 公积金贷款政策介绍 冲还贷 年冲 提取住房公积金缴存余额，用于一次性归还部分（或全部）贷款。 可选择每年4月或9月进行操作，一年操作一次。 月冲 每月直接从公积金帐户中提取存款余额，用于归还当月贷款本息。 “月冲”或“年冲”一经确认，一年内不可更改。 公积金贷款政策介绍 提前还款 部分提前还款 公积金贷款发放后一年内不可部分提前还款 部分提前还款额必须大于原月还款额6倍 一次性提前结清 公积金贷款发放后任意一次性提前结清不受时间限制，也不收取“违约金”。 公积金贷款政策介绍 变更借款人 1、法定原因的变更由于借款人死亡、离婚或其他法定原因需变更借款人的，新借款人是借款人的直系血亲或原配偶的，无需进行住房公积金个人购房贷款受理查询，可直接办理变更手续。 2、非法定原因的变更需经上海市公积金管理中心贷款管理处复议。 公积金贷款政策介绍 变更借款年限 1、缩短贷款年限 在部分提前还款后，可申请缩短贷款年限。可缩短的年限范围参见“可贷年限”。 2、延长贷款年限 由于重大疾病或工作发生重大变故等原因，引起经济困难影响贷款偿还能力，可申请延长借款期限。 3、借款人变更借款期限在借款合同履行期内只能办理一次。 公积金贷款政策介绍 变更抵押物 办理公积金购房贷款后，由于房屋质量问题发生换房，所换住房系同一开发商开发，且与原购住房属同一小区，房价基本相等的，可采取变更抵押合同的办法，借款人应办理抵押物变更公证、抵押登记变更和保险的抵押物变更，所需费用由要求变更的借款人承担。 交易成本 契税 1.5% 印花税 0.05% 交易手续费 3元/平方米 权