买卖基础培训2013年4月.pptVIP

房屋按性质分类 1、商品房。---是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 （龙鼎、旗舰、阿尔法等） 2、已购公房。-----是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照优惠价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。? 3、央产房。---中央在京单位已购公有住房 4、经济适用房。经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。 5、乡产房。----小产权（小稿村） 6、两限房。两限房全称为限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。 土地使用年限 住宅：70年 商业、旅游、娱乐用地：40年 科教文卫、体育用地、综合或其他用地：50年 面积 小区的地面面积：小区可用的土地建设面积。 小区的建筑面积：地上的建筑面积。 容积率：建筑面积/地面面积 房屋建筑面积：房屋套内住宅面积+公摊面积（楼道、电梯等于本建筑相连接的地方） 套内面积：房屋使用面积+墙体柱体面积+阳台面积（全封的都算面积，没封的算一般面积） 露台、花园等房体外的地方属于赠送面积 得房率：套内面积/房屋建筑面积 在北京购房条件 1、北京市户口。（单身限购一套、已婚两套） 2、北京集体户。--等同北京户口。 3、北京工作居住证。---等同北京户口。 4、外地人：在北京缴存连续60个月的社保或者连续缴税5年。 备注：所有购房资质都是以家庭为单位，只要有一个人具备购房资质就行。（家庭包括夫妻双方和未成年子女、户口本上的未成年兄弟姐妹） 资质审核需要10个工作日。 客户贷款需要的材料 商贷：客户身份证、户口本、暂住证、收入证明（加盖公章）、公司营业执照复印件（加盖公章）、银行的工资流水。 公积金贷款：客户身份证、户口本、暂住证。 贷款成数 商贷（3套以及以上银行不给贷款） 客户首套：评估价的*7成 客户2套房：评估价的* 3成 公积金贷款： 3套以及以上银行不给贷款 客户首套且购房面积在90平以下：评估价的* 8成 客户二套且以家庭为单位人均面积低于29.1平：评估价的*3成 北京的贷款政策：认房也认贷。 买卖商业贷款流程 签订房屋买卖合同-----（审核客户资质）---网签----过首付、面签----5个工作日------批贷（业主有贷款的解压完）----过户----拿新房产证作抵押----10个工作日子----出他项权利证------银行放款----物业交割。 买卖公积金贷款流程 签订房屋买卖合同-----（审核客户资质）---网签----过首付、（业主有贷款的比较解压完才能面签）面签----10个工作日左右------批贷----过户—两周内--等公积金通知复审------银行放款----物业交割。 基本公式 A. 网签合同价： 1.贷款情况:贷款额/贷款成数 2.全款情况：面积*地区指导价（12500元/平） B.贷款成数： C贷款额：评估价*面积*贷款成数（公积金还要看个人月缴存额的数） D首付：房屋总价-贷款额 E月供：贷款额*年限系数（系数：商贷20年：69、商贷30年：57。公积金20年：64 公积金30年：51） F差额：原购房价-现在的网签价 普通住宅和非普通住宅 区别方法： 1.面积（140平） 2.容积率（1.0） 考题 旗舰凯旋 93平 两居 南北 简装 2/6 170万 评估价 16000元/平 地区指导价：13000/平 客户有三套住房 ，客户是第一套购房 房本是10年2月的。 1、算出：客户贷款需要交的首付以及各种税费？以及贷款30年月供？ 2、客户全款的情况下需要交的各种税费？ 3、客户只贷款30万的情况需要交的各种税费？贷20年的月供？ 中介费的收取标准 信息服务费：房屋总价的2.2% 商贷评估费：600 公积金评估费：1500 公积金担保费：市管：贷款额的千分之3 国管：贷款额的千分之5 * * 买卖的基础2013年4月 税点 普通住宅： 营业税：5.5%（房产证满五年免征） 个税：总房价的1%、差额（现在的网签合同价减去原始购房价）的20%。（房产证满五年且业主在北京是唯一住房免征） 契税：1%客户首套且买的房面积在90平以下。 1.5%客户首套且买的房面积在90平到140平之间。 3%客户二套 印花税：千分之一（暂时国家免征） 非普住宅： 营业税： 5.5%（满五年差额的5.5%） 个税