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政策出发点由“抑制房价过快上涨”变为“让房价回到合理水平”，政治意味更加浓烈 目标1：平抑房价,优化民生 近年来，屡调屡高的房价成为民生恶化的重要因素，如何在十二五期间优化民生、增加人民群众生活的幸福感成为政府工作的头等大事，从这个意义来讲此次调控是政府对民生问题的一种回应； 目标2：打击投资、投机性需求 从成因来看，高房价在很大程度上是由于供需失衡的矛盾造成的。在增加保障性住房供给的同时打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的重要手段； 目标3：政治挂帅，取信于民 面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但房价居高不下的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何取信于民成为政府调控楼市的当务之急，可以说本次调控在很大程度上也是一个政治任务； 说辞关键点： 政治决定政策 政府本身面临换届压力： 从政策出台初期开始，注定了房地产调控只是针对“增长过快区域”的政治性运作，而作为产业支柱的房地产目前只是披上政策外衣的周期性调整，明年换届将是重要转折点 矛盾1：2012面临换届选举，经济的稳定与增长才是最终政治目的 经济的增速往往是衡量一届领导班子的尺子，明年政府面临换届选举，平稳交接才是目前领导的核心任务，房地产行业作为经济的支柱之一，在衡量其业绩方面将起到决定性作用，因此政策环境就是政治环境 全国商品房成交量增速拐点已现，调控政策见底的可能性较大 1、今年9月开始，全国商品房成交量无论是同比还是单月环比均出现较为明显的回落，且成交价格出现松动，这一点在一线城市显得尤为明显； 2、市场开始下行，政策成果明显，因此从四季度开始，调控政策的继续加压可能性已不大。 3、值得注意的是新政策出台时间与商品房成交量的变动趋势基本合拍，每当商品房成交量的增速由跌转升后，往往意味着政策加压的可能性，如今年7月国务院要求部分二三线城市实施限购也是基于5、6月份销售量由跌转升后出台的，曾经的“金九银十”今年变得如此惨淡收场，实际上恰是政策不会继续加码的保证 说辞关键点： 市场下行，政策见底： 国家政策意在调控“涨幅过快”的一线城市，现在北京上海等一线城市的调控作用已经显现，政策调控加码的可能性不大 政策落脚点在于缓解由于供需失衡导致的房价上涨，这一问题短期内无法得到解决 说辞关键点： 政府本身无法解决供需矛盾： 政府资金主要来源于卖地所得，保障房建设需要政府资金介入才得以实施（开发商承诺的部分保障房建设远远难以满足居民需求），房地产合理利润的保证才是土地能够溢价的原因，政策落脚点本身存在一定矛盾，且短期内无发化解，因此借目前周期调整阶段买房最为合理 抑需求 促供给 政策落脚点 提高房地产消费市场的入市门槛； 提升利率，增加购房成本； 暂停三套房以上的购房贷款； 加大保障性住房用地的供给力度； 加快保障性安居工程建设进度； 打击捂盘惜售、土地闲置行为； 而 从中长期来看，在每一轮调控周期结束之后，市场主体间的博弈将重新拉升房价，房价出现报复性反弹的可能性极大 说辞关键点： 不要寄希望于房价不断下跌，历史证明走高才是房价大势： 从03年、08年的历史经验来看，每一轮调控期结束后，市场主体间的博弈将继续拉高房价，不排除报复性反弹的可能性，因此现阶段才是购房的最佳时机 楼 市 开发商 政 府 房价高企 调控出台 房价反弹 成交量、价回落 开发商投资热情遇冷 市场供需失衡 开 发 商 政策调控的结果将是：二线城市房地产未来的增值与保值性将跨越式增长 说辞关键点： 09年作为房地产的重要节点，得到了品牌开发商的重视，重点向二线城市转移： 08年调整后，品牌开发企业为了保证利润与规避风险，纷纷加大二级城市投资力度，也是未来其主要的发展方向，若要购房投资，现在这个阶段为最佳出手阶段，一是买目前的政策环境，二是买未来品牌未来在二线城市的发展潜力 09年开始，万科宣布二、三类城市将成为主攻战场，目前已进入全国30多个城市； 万科09年拿的地基本上90%都在二、三类城市，包括大连、沈阳、天津、武汉、东莞、厦门和长春； 至09年末，万科土地储备为2436万平方米，八成以上都在二、三类城市 恒大是专注于二、三类城市的地产发展商，10年一季度销售面积与销售金额分列房企的第一与第二位； 在其已进入的27个城市中，绝大多数是二、三类城市，10年第一季度恒大二类城市销售额占比已达90%以上 09年4季度，中海拿下1168万平米土地，二、三类城市拿地的占比达到99%以上； 10年中海计划新增土地储备面积不低于600万平方米，均是二、三类城市，二、三类城市土地储备占比90%左右 金地土地储备中二、三类城市占比超过80%，09年新增土地储备，二、三类城市占比约为82%； 09年金地销售面积超10万平米的项目绝大部分在二类城市； 10年金地计划