苏家村项目市场的研究报告.doc

苏家村项目市场研究报告 第一部分 城北人口和经济分析 第二部分 城北房地产市场分析 第三部分 苏家村地块市调汇总 附一：楼盘畅销、滞销原因分析 附二：城中村项目操作考察报告 第一部分 城北人口和经济分析 1 城北的基本状况分析 1.1 研究地域的基本说明：本次研究主要是针对西安市城北区域房地产市场做出其走势的大致判断，考虑到城北区域的经济特点、人口密度、行政规划和文化传统。该研究范围为北起东风路，南到西安北城墙一线，东起灞河，西至朱宏路线。 1.2该地区的商业和工业用基本上占到了土地面积的56%，约44%的地域为农业经济用地。农业用地主要集中在东北霸河流域附近。能占到整体农业用地的83%，包括42个自然村。剩余的农业用土地主一部分集中在该区域的西北角，城运村，北三环和朱宏路之间的三角地带，包括14个自然村，这一块地方能占到农业用地的12%。剩余的地方主要集中在张家堡以东，徐家湾以西的一个狭长地带，包括9个自然村。 2 该区域人口状况：在人口研究方面，资料主要依据是西安市统计局和未央区政府的相关统计数据。 2.1 人口静态特点描述 描述一：从大体形式来分析，该区域基本上囊括了城北区重要工业、商业和行政区域。 描述二：该区域的居民主要以非农业户口为主，主要是该区也工业，商业和行政单位的工人和职员。 描述三：该区域的农业人口占城北区人口的比例较小，从整个区域来看，它占整个农业人口比例也相对较小。 从对研究区块人口数据的推测。根据该区域人口的密集度，该区域的工业商业经济状况和农业经济状况和该区域占城北区面积的比例，推测该地区非农业人口占总人口数量的65%，农业人口占城北区农业人口的35%。 可以看到该区域的总人口为：214520*0.7+222229*0.3=150164+66668=216833（人） 农业人口占30.75%，非农业人口占69.25%。 从这里初步推断该区域人口总数为27万人，人口基本上以非农业人口为主。总体判断该研究区域主要为工业商业经济区域。 2.2 人口学历结构描述 该区域的人口结构可以参照陕西人口教育结构来推测 陕西省的教育结构表： 学历 大学及以上 高中 初中 小学 合计 绝对数量万人 195 468 1342 1155 3160 百分比 6% 14% 42% 38% 100% 以此调整数据（该区域的人口构成特点决定了从总体上比陕西省的学历统计水平要高）。 学历 大学及以上 高中 初中 小学 合计 百分比 11% 40% 30% 19% 100% 从总体判断来看，研究区受教育水平高于陕西省的平均受教育水平，基本上应该相当于西安市的整体水平。 2.3 人口年龄描述 该区域的年龄结构基本上和我省的统计数据相差不大，稍作调整既可以当作该区域的人口年龄结构。 年龄 0-14 15-64 65- 百分比 13.76% 74.66% 8.58% 2.4 家庭单位描述：根据省统计局2008年3月20日发布的2007年陕西省1%人口抽样调查主要数据公报，城镇平均每个家庭户的人口为3.08人，农村为3.39人。通过该数据测算该区域的家庭数量 城镇家庭为171616/3.08=55719（户）， 农村家庭为22223/3.39=6560（户）， 总计62279（户） 2.5 人口从业描述：（按照判断的比例顺序） 工业人口 商业和服务人口 农业人口 2.6 人口动态描述 2.6.1 人口数量动态分析和预测 该区域的人口特点整体上基本符合西安市的人口总体特征，所以我们可以用西安市的人口动态数据来描述该区域的人口动态。 年份 2002 2003 2004 2005 2006 2007 总人口 6880111 6948369 7025939 7165784 7250078 7417263 市区 4831049 4898783 4973845 5102553 5163038 5332127 女性人口 3328256 3360385 3395060 3462628 3508474 3597122 非农业人口 2857913 2926240 3000463 3128810 3185035 3331440 人口密度 689 696 704 718 717 734 总人口增长分析 年份 2002 2003 2004 2005 2006 2007 总人口 6880111 6948369 7025939 7165748 7250078 7417263 增长率 0.99% 1.12% 1.99% 1.18% 2.31% 增长加速 13.13% 77.68% -40.70% 95.76 从数据分析