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经济与金融 基于保险精算的住房反向抵押贷款定价研究 路 静 高 鹏 董纪昌 （中国科学院研究生院管理学院，北京 100190） 摘要：住房反向抵押贷款是一种新型的住房金融产品，本文在文献综述的基础上对传统住房 反向抵押贷款精算模型进行了修正， 提出了基于浮动利率及变动房价的一次性支付产品和 终生生存年金产品的定价模型，并利用历史数据对模型中的参数进行了估计。 最后，本文采 用蒙特卡洛模拟方法测算了不同年龄的借款人可以获得的贷款额度， 并对利率和房价的敏 感性进行了分析。 结果显示，住房反向抵押贷款产品能够显著改善老年人的生活水平。 住房反向抵押贷款；保险精算定价；蒙特卡洛模拟 关键词： 引 言 住房反向抵押贷款是以拥有住房的老年居民为放款对象，以房产作为抵押，在居住期间无需偿还，在贷 款者死亡、卖房或者永久搬出住房时到期，以出售住房所得资金归还贷款本金、利息和各种费用的一种贷款。 由于其现金流流向与传统的抵押贷款相反，所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。这种新型的住房金融产 品对于盘活住房资产，提高老年人的生活质量，丰富金融产品等均起到了较好作用。随着我国老龄化社会的 到来，发展这种住房反向抵押贷款，对于实现老年人自我养老、减轻我国社会保障压力具有重大意义。所谓住 房反向抵押产品定价，是指在借款人年龄、住房价值、贷款利率等参数给定的条件下，确定贷款额度或贷款比 率（贷款额度的现值与住房价值之比λ）的过程。对住房反向抵押贷款制定合理的价格有利于这种新型金融衍 生品的健康发展。 反向抵押贷款定价具体理论的研究在美国比较成熟，具体来讲可以分为三类。第一类是保险精算法。 [1] Mitchell 等 提出了反向抵押贷款的保险精算定价模型。他们利用单个借款人能够借到的精算公允金额等于 住房偿还时出售价值的贴现值给出了基于利率、房价增长率和死亡率的一次性支付总额和年金支付的住房 [2] 反向抵押贷款价值。我国学者提出的保险精算模型基本上都是对模型进行的修正和拓展：张晶 在保险精算 [3] [4] 模型中引入了房屋折旧因子，章凌云 对保险精算定价模型进行了模拟分析，肖隽子 提出了基于平均余命的 [5] [6] 保险精算定价模型，奚俊芳 推导了年金给付递增的精算定价模型。第二类是因子定价法。Szymanoski 提出的 住宅财产转换贷款（HECM）示范价格模型，证明了借款人寿命、利率、财产价值变化对价格的影响，而Peter 等[7] [8] 设计的模型为住房权益转换抵押贷款（HECM）定价提供了直接借鉴。我国的刘春杰、谭竞 指出支付因子定价 [9] 是一种定期定价，并深入的探讨了反抵押贷款合同超期的定价问题。第三类是期权定价方法。Boehm 等 将住 房反向抵押贷款看做是利率和时间的函数，并计算出了反向抵押贷款价值的基本偏微分方程。Tobias[10]等采用 蒙特卡洛模拟方法对提前出售的住房反向抵押