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网贷行业住房抵押贷款风险分析 摘要 ：随着网贷行业的加速发展 ，各类社会资本不断进入该行业 ，相关业务 领域的风险点也同时不断暴露 ，而由于住房抵押贷款规模占比在整个民间金融领 域占比较大 ，因此风险点变得十分突出。本文通过研究民间金融中的房地产抵押 贷款违约风险因素以及函数分析 ，提出进一步加强房地产抵押贷款违约风险管理 的相关措施。 首先 ，当我们谈论到住房抵押贷款的时候很多人会将其与传统银行的个人住 房抵押贷款相提并论 ，但事实并不能这么理解。个人住房抵押贷款是由银行或其 他金融机构发放的 ，以个人或家庭为贷款对象 ，以购买住房或与住房有关的其他 用途为目的的 ，以所购买的住房为抵押品 ，按照固定或浮动的利息率计息 ，在较 长的时间内分期还本付息的贷款形式。而网贷行业中普遍存在的不动产抵押贷款 业务更多是用于借款人日常经营所需，为中心微企业解决部分资金周转为目的 的，大部分情况是按照固定利息率计息，在短期内分期还本付息的贷款形式。 因此，在研究网贷行业房地产抵押贷款风险问题时 ，更多的应该以尊重行业 本质特色为出发点 ，更加系统化、科学化 ，实务化地分析各种影响违约风险因素。 一、当前网贷行业抵押贷款风险管理模式 1.1业务模式不断翻新 我国网贷行业诞生于2007年，最早成立的拍拍贷仅经营无抵押信用借款 ， 信息撮合是其主要核心功能。但随着行业知晓度不断提高和政策层面的宽松 ，到 了2013年整个行业出现了爆发式的增长 ，具当时不完全统计全年成立的机构数 量突破千余家 ，交易规模突破千亿元。其中房地产抵押贷款作为过去线下民间借 款业务的主要形式 ，在网贷行业依然占据一定主要优势。众所周知 ，抵押贷款起 源于商业银行 ，但在目前利率市场还没有完全开放、金融行业带有垄断特色、中 小微企业融资难等大背景下 ，该业务在民间却有被进行了一定的创新改造 ，不仅 如此传统p2p的定义又发生了很大的变化，更多情况下出现了p2B、p2F、收 益权转让等各种模式不断翻新，因此其中的风险管理模式又发生了很大的变化。 1.2融资主体与目的的差异 正如上述提到的 ，由于民间金融（包括网贷行业）所面对的客户群体大部分 是中小微企业经营者 ，或者是无法获得传统金融体系下低成本的融资客户 ，其抵 押贷款的目的与商业应该个人住房抵押贷款的目的有本质不同 ，前者是用于借款 人或者其自身所控制经营企业资金周转所需 ，后者是依托国内商品房市场化背景 下的 ，满足普通居民自用、改善性住房等刚性需要的金融服务。再从客户群体上 分析 ，市场上普遍会有认识上的误区 ，过去我们普遍认为民间借款客户都是违约 高、资质差、盈利低等传统金融机构排斥在外的那部分群里 ，很多专家学者认为 这部分人群流入民间市场 ，以及现在的网贷行业 ，对整个行业风险管理的源头就 埋下了隐患。 1.3重新定义两者的客户定位问题 上述观点虽然有其一定的道理 ，在某些条件下可以通过实证方法去证明 ，但 实际上经过我们研究发现，整个民间金融市场并不能完全简单地用是 “高、低、 差”来概括。对于风险属性的把握和计量 ，无论是传统金融还是民间金融 ，都会 有根据自身不同市场定位、资金成本、渠道模式等因素作出适当和准确的把握。 正如上海千人互联网金融研究中心最近的一项调查发现 ，传统金融的优质客户是 其自身资金充沛、治理结构完善、经营效益良好 ，甚至可以说这部分群体对间接 融资的需求并不是特别旺盛 ，属于金融服务层面上锦上添花的群体 ，而与之相对 应的民间金融（网贷行业 ），其客户定位更多属于对融资需求相对强烈，融资模 式、还款方式上需求多元化 ，属于借急不救穷的那部分群体。经过我们调研发现 ， 就以上海地区大部分网贷行业为例 ，客户群体的融资情况更多的属于后者 ，可以 说网贷行业的发展目的并不是用来解决某些低效、低利润行业的瓶颈问题 ，更不 是做资金托底方 ，而是通过满足小额、高频次的交易来缓解部分中小微企业、个 体工商户短期融资需求。关于这一结论，也得到了很多业内负责人的认同。 1.4现阶段住房抵押贷款违约风险管理流程 目前市场上住房抵押贷款正处于高速增长时期，笔者通过访谈发现 ，市场上 有相当一部分的非银行金融机构依然将其作为主要的产品类型 ，同时随着业务量 的不断攀升 ，住房抵押贷款的违约风险管理的薄弱性开始变得尤为突出。从业务 流程上看主要分为以下几个环节。 （1）贷前调查。目前国内大部分网贷公司、民间金融机构在为申请人办理 该业务时 ，主要还是基于线下审核为主 ，线上调查