市场魅力突显 投资前景看好.doc

市场魅力突显 投资前景看好 ——对上海高档 随着本轮政府宏观调控，不仅普通商品房价格回落，一些投资性房地产产品的也发生变化。摩根士丹利购入上海锦麟天地雅苑项目中的酒店式公寓荷兰信托投资基金管理公司Rodamco Asia收购上海盛捷国际服务公寓和上海盛捷高服务公寓商业、写字楼以及高档住宅高档市场.高档酒店式公寓寓意为酒店式的服务，公寓式的管理，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又具有公寓居住环境的舒适性，同时具有信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种集住宅、酒店、会所等多种功能于一体综合性物业酒店式公寓之间最大的差异不在于地段，而在于配套和服务 运动设施类 游泳池、健身房 娱乐休闲类 桑拿洗浴、美容美发、酒餐馆儿童游乐场 其他设施 公寓大堂等 软件部分主要指公寓的服务管理水平，主要体现在以下几大内容上： 家政服务 房内清洁服务、维修养护服务、洗衣服务、客房用餐服务、票务服务等 安全服务 24小时安全监控及客房服务、电子门卡、监控设备、门卫等 交通服务 机场接送、叫车服务、停车服务等 其他服务 社区聚会、幼儿看护等 高档酒店式服务公寓以品牌和服务取胜，一般不低于4星级酒店的装修标准，聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理国际化商务活动，伴随着外资企业在华业务的开展，境外机构，服务优良、配套完善的高档酒店服务式公寓外企中高级管理人员的首选，酒店式公寓的强大需求。.市场供需旺盛 表现抢眼 （1）市场沿革。上海的酒店式服务公寓，起源于上世纪九十年代，比较早期的高档酒店式服务公寓物业有上海商城（1990年上市）和龙柏高级公寓（1992年上市）。之后在1998年形成市场供应的高峰，当年新增供应量为2575套，共15个楼盘，包括：上海盛捷、香港广场世纪阁、嘉里公寓、衡山路41号以及浦东的汤臣中心等几个大型高档酒店式服务公寓相继上市，其中仅上海盛捷就提供了334个单元，市场进入发展高潮。 2000年开始，随着市场的转好，共推出11个楼盘，形成了市场供应的次高峰，总计1349套单元。相比1998年的第一次高峰，2000年推出的楼盘规模相对比较小，每个楼盘一般在110个单元左右。 目前上海市场上的供应量为9000套左右，80余个酒店式公寓，徐汇、长宁和卢湾三区占据了其中71%的份额。如下图： 其分布主要集中在上海东西方向虹桥开发区到浦东小陆家嘴轴线上，其中衡山路板块、镇宁路板块、华山路板块和南京西路板块式酒店式服务公寓分布最为集中的区域，其次为靠近人民广场的新天地板块和外滩板块。虹桥板块虽然分布的物业数量不少，但是相对比较分散。 （2）市场表现。上海的酒店式服务公寓从1997年以来，除了1998年前后由于市场供应量的集中增加，并受东南亚金融危机的影响，租金经历了2000年的一段低谷期外，其余时间里一直保持稳中有升的局面，出租情况也较为理想。 2003～2004年，上海服务公寓租金基本在每月每平方米美元间波动。入住率%，浦西地区平均租金报价为＄24.79/月/平方米，入住率.高档2000年开始，上海吸收外商直接投资进入第二轮快速增长周期，大量外籍高管人士的入境，增加了对酒店式服务公寓的需求，保证酒店式公寓有稳定增加的客源。 （3）与酒店式服务公寓经营相关性较强的四、五星级酒店的RevPAR值的稳步上升。因此，对酒店式公寓在未来3～5年内的经营收益，可以持乐观的态度。 （4）宏观调控后，房产市场短期内虽然出现一定幅度的调整，但其中长期发展也因此更为稳健。同时，从近期8、9月房产市场的表现看，市场回升迹象也开始初步显露。因此，中、长期内物业价值预计将有较可观的增加。 （5）人民币升值预期强烈，其升值将为境外资金投资提供额外的汇兑收益。此外，全球性的通货膨胀因素的存在，预计将增加物业的投资价值。 （6）由于上海对外经济交往的增多，对酒店式服务公寓需求将增多；以及酒店式服务公寓一般分布在高端商务区周边，这些区域土地资源的稀缺性也限制了产品供应量的大面积增加，因此，预计3～5年内将保持租金稳中有升的趋势