恒通花园定位报告.docVIP

恒通花园二期项目分析和市场定位方向建议 项目所处区域环境简介 恒通花园二期位于厦门市市政府至湖滨西路之间的湖滨北路段，是湖滨北路显赫的地段所在，也是厦门市政治、文化、金融、商务中心最为集中的区域所在，各方面都拥有相当理想的条件。 （1）地理位置 该区域位于厦门市开元区和湖里区的交界地段，北依狐尾山，南向员当湖，东临市政府广场，西靠东渡西海湾，是厦门市市政府、人民大会堂等行政中心、机关所在地，也是隶所于员当湖四周组团的CBD金融、商务区， 是集政治、金融、文化于一体的综合性区域。 （2）自然环境 该区域东眺白鹭洲、市政府广场，南赏员当湖，西望西海湾，北观狐尾山，集山、海、湖、公园、广场等胜景于一体，饱览湖光山色，自然景观极佳；同时该区域是厦门环保部门环境监测点，多年来的监测结果显示该区域是厦门市空气质量最高的区域之一，区域整体环境相当好。 （3）人文环境 该区域以行政机关、高档商务中心、高档住宅区、文化教育区为主，不同于其它的新区，区内无工厂、无外来打工人口居住点，人口素质较高，社会治安较好，是厦门岛内高档物业所选的传统区域之一。 （4）交通状况 湖滨北路、湖滨西路、市府大道是该区域的主要交通干道，道路建设水平较高，交通条件好， 公交体系极为完善，且区域内支路系统也较为发达，交通极为便捷。 （5）配套设施 该区域无论是市政配套设施还是生活配套设施都较为成熟、完善，公园、广场、学校、银行、商店、酒店、菜市场等等一应俱全，为居民提供了便利的生活和较高档次的享受。 区域房地产市场简析 由于区域所处的地理位置优越，一直以来区域以开发中、高档物业为主，是厦门岛内高尚住宅区、高档写字楼、金融机构、银行中心等最为集中的区域之一。区域房地产市场呈现如下特点： /97年以前以开发较大规模的高尚住宅区为主，如：西堤别墅、凤凰山庄、武夷花园、华新苑等，是早期岛内极具影响力的高尚住宅区域；97年以后，以开发独幢或双塔楼的高层、小高层项目为主，是岛内中、高档高层、小高层项目较为集中的区域之一； /无论是早期的项目，还是近期推出的项目 ，不论是建筑外观、产品设计、社区环境的塑造，还是内部配套设施，均缺乏较高的水准，性价比较差，项目均以景观、地段作为其最大的优势和宣传卖点，产品自身的品质不高； /绝大多数的项目将高价位的户型设定为大面积户型，以140~150的三房和160~170的四房为主力户型，户型设计多表现为常规的平面设计，对其使用功能及空间的变换设计较为不重视，户型格局较为单一； /在不同的时期，区域的主体消费群也有所不同： 87年~95年，早期的房地产项目，如：西堤别墅、凤凰山庄等，以华侨及外籍人士为主要消费群体，这一消费群，消费力极强，不少客户一次性购买几套甚至几十套住宅； 95年~97年，该阶段兴建的项目，如：武夷花园、华新苑等，以厦门本地人及闽南金三角一带的客户为主要消费群体，外地驻厦办等集团购买比例也逐渐增大； 97年~99年，该时期正处厦门市房地产市场复苏阶段，涌现了较多房地产项目，如：新港广场、港龙花园、吉祥花园、东卉花园等，以厦门本岛高收入阶层为主要的消费群体，并少数闽南三角带的私营业主； 2000年至今，以中信惠扬大厦、特贸苑、凤凰名都等为代表，以厦门本地人及在厦长住的外地私营企业主、高收入阶层为主要消费群体； /区域内多数中、高档项目的行销企划力度不强，水准不高，表现在销售现场的建设和装饰过于简单，销售资料及宣传品制作不够精致，广告设计水平不高，销售人员专业素质欠缺等方面，行销企划与高价位、高档次的产品定位不符，不能有效地塑造产品形象，区域房地产项目的行销企划水平有待于进一步提高。 随着房地产市场的不断升温，在今后的两年内，区域内和区域周边，一些拥有同等景观资源和优越的地理位置的中、高档项目或大规模中高档社区将会相继投入市场，中、高档房地产项目数量将会不断增加，同类产品市场竞争也会进一步加剧。 恒通花园二期项目简介 1、地理位置 恒通花园二期位于湖滨北路南侧，建业大厦后面，北临规划路，南靠武夷嘉园，西与恒通花园一期比肩，东临建业路，大华银行、中行大厦、马可波罗酒店等厦门知名建筑环伺四周，地理位置极为优越。 2、项目SWOT分析 优势 /本案位于湖滨北路，处于厦门市集政治、金融、文化于一体的综合性区域，该区域同时也是厦门高尚住宅区最为集中的区域之一； /拥有员当湖、狐尾山、西海湾等稀有景观资源，集山、湖、海于一体，自然景观好，景观优势强； /临近主干道湖滨北路，且项目周边道路状况好，公交体系较为完善，交通便捷； /项目周边市政配套、生活配套设施较为完善，生活便利； /项目周边以高档物业为主，居民素质较高，社会治安较好，拥有高尚的人文环境； /项目与主干道有一定的距离，避免了主干道所带来的喧嚣，环境相对安静，居家氛围更为浓厚； /项