论我国房屋征收土地发展权益补偿制度的构建.pdfVIP

顾大松：论我国房屋征收土地发展权益补偿制度的构建 Gu the of Land the Dasong，OnCompensation inChina’SHouse Right Taking 顾大松※ 内容提要：我I词市法上存在被征收入土地发展权缺失，以被征收房屋财产属性确定补偿存在不足。 征收实践出现了J幻被征收人分配土地发展权益的探索，如“城中村”的城市房屋拆迁模式、IU城改 造中的“溢价补偿”模式等。构建我H房屋征收土地发展权益补偿制度应以征收中的城乡规划变动 为切入点，蕈点推动“城qJ村”的集体改制、征收补偿方案体现土地发展权益、确市宅基地补偿价 的测算方法及“城乡建设用地增减挂钩试点”政策的立法完善。 主题词：房屋征收土地发展权益城乡规划 不论是国有十地上的房屋征收还是集体土地上的房屋征收①，人们所_关注的重心均为补偿问题。 而白2004年3Jj14日设定财产征收的第22条，宪法修正案颁布以来，我国相关立法就不断针对被征 收房屋的财产属性设定补偿制度．如2007年10月1日实施的 中华人民J芒和国物权法》 下称“ 物 权法》” 就确立了宅丛地使用权的用旋物权属性，并在该法第121条中明确规定征收时应对宅丛地 使用权补偿，而国务院2011年lJj21日颁布实施的《国有十地上房犀征收与补偿条例》 F称“ 征 收条例》” 则特别强调补偿公平，摒弃了旧拆迁法规以评估价确定被征收房屋市场价的规定，在其 第19条中规定“对被征收房屉价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房尾类似房地产 的市场价格”．为评估外的其他方式确定被征收房屋财产价值奠定了法律基础。理论界与实务界对于 征收补偿的讨论已经不再局限于对补偿公平或公正的一般性呼吁，逐渐开始深入探讨征收补偿的具 体规则，如被征收房屋财产价值的多样化确定机制@、征收中经营性用地的政府联合采购@以及征收 189。 ’东南大学法学院剐教授，法学博十．2Il m本文所持的“房培征收”概念．既包括1日有I：地上的J：j： 厢征收，也包括集体I：地上的房垮征收。均指因公，乓利f：：l 的需要，J闷家依法剁介权利人的房鹾所有权及I：地使川权并给于补偿的活动。‘lII华人比J￡和1日物权法》第42条规 定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序口，以祉收集体所仃的土地和簟位、个人的房屋及其他不动产。” 这里的“征收簟位、个人的房屋”井未限定房屋-峙地的性质．W此住国自．土地卜房屋征收法律制度之外，戍当也钉 集体I：地上房屋征收法律制度的空『HJ。 叠有学者提出，公JJ：巾．场上的变易技[j愿估值方式——嘞；为优于巾立浔估的两种财产确定方式，在确定被征收房屋 的财产价值时仃其适用的窄fl可．参见许德风：‘论私法卜财产的定价——以交易中的估值机制为中心，载‘中国法 学 2009午第6期。 4有学者在R分川地的公蕊性与经营性后．提出集体f：地作公盗性建设JlJ地的．采JIJ征收制度．而将集体I：地J|J于 国仃和私诗企业经许性建设的，则由政府和用地人联合采购，以实现袋体土地的真正价值。参见if进元：‘论经传性 建设用地的政府采购—一城di化进程中集体土地漉转之法理思考 。载‘法商研究201I印第3期． 中集体利￡＆对个人利菔 财产 的适当限制①等问题。而2011年lJj30日．中央农村工作领导小组 副组长、办公室主任陈锡文在国新办举行的“■农工作和水利改革发展”新闻发布会上就指出．农 ● 村十地 房尾 征收中．补偿也应当按照Ilj场价进行，具体的IH场价形成方式“完全可以通过农民 和政府的协商、谈判形成补偿价格，形成·个‘事实上’的I“场价。”国这说明中央决策层面也在关 注被 【E收房屋财产价值的形成机制问题。 以被征收房屋的财产属性确定补偿，并在理论研究与制度建设过程中逐渐深入到财产补偿的原 则、标准、范围及价值确定机制笛方面，将会有力的推动我国征收法治的进程，也是当前我国征收 法理论研究与制度建设的重心。不过，房屋征收更是·个动态的过程，其主要同标在于取得征收范 嗣的十地开展新的建设，仅以静态的被征收房犀财产价值确定补偿，以发展的视角观之，仍然存在 补偿不足问题。冈此，本文拟从房屋征收财产属性确定补偿的不足出发，引入十地发展权概念，通 过梳理我国房屋征收中十地发展权补偿的制度缺火及实践探索，进而提出构建我国房屋征收±地发 展权益补偿制度的初步设想。 一、以被征收房屋财产属性确定补偿的不足 一 农村房尾财产属性的限制 农民对其建于集体十地上的房屋享有所有权．但是按照‘中华人民共和国十地管理法 及相关 法规规定．农村房屋却不能自由买卖、出租、抵押．其所有者权能受剑严格限制，实际上只具备生 活资料地位，在法律上属于限制通流物