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北京商业用地活动的演变与现状特征 ——兼论土地用途的规划控制 王 卉 【摘要】商业是城市主要的用地活动，北京的商业活动是随着改革开放后市场经济的发展而不断活 跃的，并呈现出丰富多样的土地利用形态。一方面商业活动的繁荣产生了新的用途使用，包括各种建筑类 型和用地类型；另一方面明显的受到利润市场机制的影响在使用土地的区位和空间上表现出一定的灵活性 和不确定性。本文主要梳理建国后北京商业用地的规划和建设情况，结合实际的案例调查阐述现阶段商业 用地活动的特点，并探讨现行的城市规划技术在规划控制商业用途使用的过程中存在的问题，对在计划经 济向市场经济转型的过程中如何加强城市规划的适应性提出建议。 【关键词】北京；商业活动；土地利用；用途；规划控制 1.引言 ① 商业 是人们在城市土地上发生的重要的行为活动，它既是城市产生的渊源，也是城市 发展的动力。在市场经济下城市商业活动往往以追求经济利益为前提，在很大程度上受到市 场机制的影响；另一方面与其他城市活动一样，也受到土地利用规划的限制。可以说对商业 活动的规划和控制是现代城市一开始就关注的问题，无论是理论上的“功能分区”理念，还 是各国土地利用规划实践中的分区管制技术（Zoning），商业用地都是城市主要的土地利用 类型，并被明确的划分出来以限制商业活动所进行的空间和范围。 北京是中国古老的政治中心，作为都城从元大都开始其规划设计便贯彻了《周礼考工记》 中的王城格局。受到传统中国的政治经济制度和城市规划思想的影响，商业活动在城市空间 上一直受到限制。虽然清末城市人口的大规模增加及相应的社会经济活动的开展使城市生活 发生很大的变化，在北京城从封闭走向开放的过程中不仅传统的商业活动得到一定的发展， 还产生了很多现代功能和规模的商业建筑，但总的来说商业这个在西方被认为是主要的城市 ② 功能，“对中国而言只是在整个城市体系中一些附属性的因素” ，北京也是如此（见图1）。 建国之后我国确立了集中统一的计划经济体制，商业用地不是城市规划的重点，商业建 设也极度萎靡。20 世纪80 年代我国实行改革开放政策后，各项经济体制改革使商业活动逐 渐活跃和丰富，对商业用地的规划也成为城市规划关注的主要问题。但随着市场经济体制的 不断发展和完善，城市商业活动越来越体现出极大的灵活性和多样性，现行城市规划在有效 性和适应性方面的欠缺也逐步彰显出来。 [ 一士 图1 民国十年北京城的土地利用 资料来源：参照民国十年的北京地图绘制 2.商业用地活动的发展演变 ≮。 建国初期我国的城市规划学习并沿用了前苏联的思想和技术体系，在对城市的认识上， 旧中国的城市被认为是“消费型城市”，因此要进行“社会主义改造”使其转变为“社会主 义的生产型城市”。生产就是指工业，因此城市大力发展工业，而商业服务业等被认为是资 本主义消费性质的用途，在城市建设中被极大的忽视了。从20 世纪50 年代开始我国进入计 划建设时期，政府组织建设了一些规模不等的商场，同时随着住宅的建设也修建了配套的商 业设施，但总体来说商业用地所占的比例很少。根据1955 年北京土地使用现状的统计，建 筑用地共有 11335 公顷，其中商业92.43 公顷，仅占0.8%，而工业用地则占12% （见表1）。 !：刹二排 在之后的几次城市总体规划方案中虽然对商业建设进行了一定的构想，但实际的建设量很 ,ql 一0， 少。1982 年的北京城市总体规划在总结建国三十多年城市建设存在的问题时指出商店、学 校、医院等生活服务设施严重缺乏，提出要大力发展商业服务业，并构建大型商业中心、地 区性中型商业中心、居住区配套小型商业等多层次的商业体系。 __口昌口_口 味摊伸舳叩矿矿强姊舯舢鼢雌 表1 北京市1955 年土地（市界范围内）使用现状 建筑用地 面积（公顷） 住宅街坊用地 4420 商业机构用地 92 行政经济机关用地 1548 文化设施用地 122 大专学校及科学研究机关用地 1453 中小学校用地 433 医疗机构用地 267 儿童机构用地 73 公用事业机构用地 313 工业用地 1367 仓库用地 1243 总用地面积 11335 资料来源：北京档案馆 20 世纪80 年代实行改革开放政策后，我国的经济体制发生了巨大的变革，城市商业活 动逐渐活跃和丰富。首先在从计划经济向市场经济转型的过程中商业的范畴不断扩大，之前 商业主要被看成是为居民提供服务的配套设施，如在1982 年北京总体规划中，商业服务业 与托幼、中小学、医疗等一样是被归为市区级生活服务设施中的。市场经济下对城市商业活 动有了新的理解，它不仅是居住区的配套设施，更成为城市经济实体的重要组成部分，是城 市发展的要素之一。实际上早期的城市规划虽然对商业建设