地平线银丰高层产品定位初建议.docVIP

地平线代理公司对银丰丁家河项目高层的产品定位及相关市场依据 物业 类型 项目名称 核心竞争力 用地性质及使用年限 建筑型式 主力户型（面积情况） 销售均价（元/平米） 销售速度（月百分比） 存量 纯住宅 湛园华府套三12000 1.3% 93.3% 海信凤凰金岸9000 25.3% 49.9% 湛园海德公园一号90-100㎡的套二和130的套三12000 5.3% 68.2% 中冶爱彼岸8000 16.7% 16.4% 山海湾三期 产品风格，U-HOME,海资源，品牌，价格 70 板楼 60-150㎡ 11000 64.2% 3.6% 总结 地段和海资源是目前市场在售定位比较高端的高层产品的主要核心卖点； 高层产品建筑型式以板楼为主； 户型跨度比较大，主要是以套二套三为主力户型； 项目间价格和销售速度差距都比较大，受项目定位，装修情况和地段影响。 投资型公寓 金岭尚座66㎡的套二和110及120的套三 2.6% 63.9% 银领国际 地段，海资源 50 板楼 77-145㎡ 12500 40.7% 59.3% 总结 地段和海资源是主要卖点，也是投资的价值点所在； 产品以塔楼为主； 户型跨度比较大，满足不同客群的需求； 价格跨度比较大，定位，装修标准的影响比较大； 大部分项目的去化速度比较慢，虽然市场对公寓的接受度走高，但是公寓自身的局限性影响其去化。 理由简述： 湛园华府：并非高尚地段，丁家河小区有所影响，用地面积过小，建筑密度过大，绿地缺失，无法形成豪宅品质。 公园一号：江山路为城市中低端居住区，定位高端完全靠自身产品支撑，无外部资源优势。 名嘉汇：拥有海景资源，且处于城市认可的中高端住区，周边为规划唐岛湾商务区，早期高端项目傲海星城、中南海湾新城、千禧龙已形成认可，且户型设计以大户型为主，采用高标准精装与家居智能化。 定位依据： 两栋楼享受的超大绿化空间是全城独一无二的； 五星级酒店、别墅形成高尚社区是现有城市自住豪宅项目不具备的，既有投资价值又有居住价值； 山地、高尔夫、水景资源稀缺； 政府后侧，城市中轴，可以俯瞰城市的高度； 繁华与外，静与内的绝佳隐世豪宅。 酒店用地 别墅用地 住宅用地 住宅配套及绿化用地 产品优势： 超低建筑密度 超高绿化率 超宽楼间距 产品定位： 如此低的建筑密度，作为投资型酒店式公寓定位过于浪费，价值无法最大化。 纯居住·纯景观·别墅区·空中大庭院 产品建议（可考虑方向）： 底层全架空+空中每户大露台+入户花园+300平米以下户型+豪宅必备（可实现全绿化天空城设想，真正的奢侈化居住的城市需求豪宅，弥补别墅以下金字塔第二层的客户缺失，并真正实现整盘的高定位，成功可能90%） 纯高层会所配套+300平米以下平层大面积户型+豪宅必备（大绿化低密度外部景观已经具备全城独一无二的高层豪宅品质，加之别墅区与星级酒店的价值提升，不过多采用附加值以湛园华府、名嘉汇、公园一号等以拉开一定差距，成功可能60%） 备注：豪宅室内——必备品牌精装+家居智能化+家居安防+物业