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0220／／220014 总第525 期晶fl1●9 马丁 ·沃 尔夫： 英国 《金融时报》首席经济评论员 深化房产金融改革利于稳定 马丁 ·沃尔夫 无论房产金融的结构如何，其影响的远不仅是房地产市场。 在大多数高收入 国家，房产金融 (imputedrent，指假如业主从市场上 构在它们证券化再出售的资产中保留 比其他任何种类的金融都更重要。它与 租用与其 自有住房同等条件的住房所需 相当大份额。 最近这场金融危机干系之大，远甚于让 支付的租金——译者注)普遍没有被课 其次，促使 “宏观审慎 ”政策发 人谈虎色变的公共财政。我们必须反思 税。自住房业主实际上是从 自己这里 挥作用的努力必须将重点放在房产抵 我们一直以来的做法，这种做法 的目 “租房”。但这种名义上的 “租金”是 押贷款 (包括住房抵押贷款和商业地 的，以及我们能否对其加 以改进。 无需缴税的。但房东从租客那里收到的 产抵押贷款)上。这将包括根据信用 房产金融在不同国家有不同的做 租金却要缴税。这使得居住 自有住宅比 和资产价格的变化，调整允许的贷款 法。比如说，美国的房产金融被社会化 租住同样的住宅要便宜得多。有意思的 与价值 比率 (1oan—to—valueratio)。 到惊人的程度。在英国，房产金融 (基 是，假如租金可减免课税，那么就能消 在 目前的情况下，采取这样的政策举 本上)是由私人银行提供的。令人惊讶 除业主 自住的这项税收优势。 措非常重要。但别以为这种举措不会 的是，将金融机构间贷款排除在外的 然而，假如购房者仍将继续享受 存在 问题。对贷款进行微调非常难 以 话，个人住房抵押贷款 占英国银行业体 此类好处，那么政策方面的挑战就变成 掌握 ，甚至粗调也是如此 ，因为我们 系资产负债表的三分之二。 应如何管理其后果。在这方面，创造更 往往很难识别泡沫。此外，取消房地 然而 ，无论房 产金融 的结构如 稳定的环境看上去有三个先决条件。 产市场作为货币政策发挥作用的主要 何，其影响的远不仅是房地产市场 。 首先也是最明显的一点是，必须 渠道的地位，很有可能对其他市场产 房价越是上涨，人们就越有理 由贷款买 将风险 内化，也就是说，私人部门的 生更大、更具扰乱性的影响，比如金 房；这反过来又进一步推高房价。在这 贷款者理应承担风险。像美国这样， 融资产或外汇市场 。 个过程中，房产金融可能催生资产价格 一 方面为房利美和房地美这样的受到 最后，我们必须考虑放弃天然缺 泡沫，大幅提高杠杆，导致家庭支出难 政府支持的抵押贷款核发机构提供债 乏弹性的债务合同，改用权益分享合 以为继。这正是许多国家在2007年后那 务隐性担保，另一方面允许这些机构 同。可以想象，一些融资可通过以下这 场金融危机爆发前夕的情况。 的经理人拥有商业操作的 自由，已被 种风险分担式合同来提供：提供融资的 这一切背后，是一种强烈的社会 证明会导致灾难。但类似的问题在私 投资者可获得持续收益，但融资的价值 共识：大家都赞成业主 自住。正因如 人领域也可能出现 ，英 国的教训就说 将与房价的某种指数相联系。这将在房 此，业主 自住这种财产保有形式获得 明了这一点。根据过去的教训，我们 价暴跌时为借款人提供缓冲，同时也将 了享受一系列补贴的理 由，其中一项是 至少必须采取两项措施 ，一是坚持要 让存款者无须真正购买难 以变现 (又昂 被普遍忽略的：自住房 “估算租金 ” 求更高的房屋净值 ，二是要求放贷机 贵)的房子就能投资于房地产市场。曩