依然走俏的上海别墅市场.doc

依然走俏的上海别墅市场 ——当前基本状态及其走势分析 王水田 2005年上海楼市终于走过了不平静的急剧变化的一年，也终于实现了阶段性的有惊无险的“软着陆”。上海整个房地产市场，在2005年3月～5月的一系列紧锣密鼓的多管齐下的综合调控之下，迅速降温，回归理性。市场的总体状态，已从去年3月前的排除争购、一房难求的严重供不应求，一下扭转为需求骤减、持币观望的供大于求。 随着交易量的萎缩，总体房价也在经历了持续5年多的一路高涨后，首次出现了松动、回落。只涨不跌的房价神话终于被打破…… 然而，在此总体下行的大势背景中，别墅市场却与众不同的逆市而上，脱颖而出。其与上海的办公楼市场，双双成为上海楼市中依然走俏的2个细分市场，而格外令人瞩目。 其个中自有缘由，自有其规律可循。由此，我们也可从中把握其未来的基本趋势。在此，不妨略作分析，以供参阅。 一、严控别墅并发，凸现市场短缺 改变市场供应结构，大量增加中低价房的供应，而控制高档房的建设，尤其是严格控制别墅项目的开发和别墅用地的供应，这本是这次大力调控的目标之一。于是，上海与中央两级政府相应出台了一系列收紧别墅信贷、增加别墅税费、提高别墅交易成本，以及延缓别墅市场流动性的各类抑制性紧缩政策。 而这一调控政策，短期内对别墅市场的交易起到了立竿见影的抑制作用，使大量的资金实力有限的中小投资客，迫于资金的压力和市场预期突变的影响，而迅速撤离。但从中长期来看，这一抑制别墅供应的紧缩政策，恰恰导致了未来供应短缺，“物以稀为贵”的市场预期。而这一预期，也就促使了实力买家“先下手为强”，趁早入市的购买心理和购买行为的产生。因此，这就在很大程度上，使上海的别墅市场（主要指独立别墅市场），即使在调控之下，也依然供不应求，依然需求旺盛，以致使上海独立别墅2005年全年合计的新增供应量与实际成交量之间的供求比，达到“1:1.16”的明显供不应求。即2005年全年合计的上海独立别墅的新增供应量为93万平方米，而实际成交量则高达108万平方米。其供应不足的矛盾由此凸现。 而与此同时，上海房地产的整个增量市场（包括商业、办公、住宅等所有新增商品房在内）全年总体供求比则为“1:0.72”，即出现了近30%的当年新增供应的积压。这与“1:1.16”的上海新增独立别墅的全年供求比，恰恰形成了鲜明的反差对比。甚至其供应短缺的程度，还超过了同样供不应求的新增办公楼市场的“1:1.10”的全年总体供求比。 如果再与新增公寓住宅市场相比，那两者的反差则更大。因为，新增公寓住宅市场的全年总体供求比仅“1:0.68”。即新增供应的积压情况更为严重（详见表1）。 表1 上海各类新增市场的全年总体供求比一览 （2005年全年合计） 指标　　　　　　分类市场 独立别墅 办公楼 商业物业 公寓住宅 商品房 2005年全年新增供应量（万M2） 93.0 147.1 251.7 2393.5 3061.1 2005年全年实际成交量（万M2） 107.8 161.4 183.0 1618.9 2208.1 供求比 1:1.16 1:1.10 1:0.73 1:0.68 1:0.72 (资料来源：根据上海房地产交易中心各月数据，整理计算得出) 从表1中我们便能看出，上海新增独立别墅市场，在2005年的综合调控之下，在上海整个房地产市场供求逆转成为“买方”市场的情况下，却能反其道而行之的依然成为“卖方”市场。而这也正是严控别墅开发的一个必然结果。 二、调控影响一时，随即回升明显 上海的别墅市场，只是上海楼市中的一个很小的细分市场（别墅成交量只占上海所有商品房成交总量的5%左右），因此，其必然会受到楼市整个大势背景的影响，尽管其有着相对的独立性，有着这一细分市场的自身远行的规律，但也不可能完全脱离上海楼市的整体运行状况而“独善其身”。 自去年3～5月的一系列“组合拳”出台后，上海别墅市场也一度受到影响，交易量明显下降。去年7～8月份，成为上海别墅市场交易量的谷底。全年月度成交量走势出现较大波动。独立别墅的最高月度成交量为2005年1月的19万平方米，最低的则为2005年7月的3万多平方米；联体别墅的最高月度成交量的2005年3月的近9万平方米，最低的则为2005年7月的2.26万平方米。但从去年9月以后，独立与联体别墅却都出现了明显的回升迹象，而使去年全年的成交量走势，基本呈现出一个“U”型曲线（详见图1）。 图1 上海别墅市场全年月度成交量走势（万M2） （2005.1～12月） 上述新增别墅市场的月度成交量走势，如果与新增公寓住宅市场的月度成交量走势相比，我们发现，新增公寓市场对调控政策的反应更敏感、更迅速。即新增公寓市场的全年月度成交量的峰值也在2005年1月高达253万平方米。而其最低月度成交量却在200