房企融资纠纷(二).docVIP

2000年以来涉房企融资纠纷案件情况分析 ——以两次金融危机、五次政策调控为视角 （中篇） 三、特点和趋势 除了前述分析的阶段性情况外，我院十年来受理的房企融资纠纷案件总体上呈现两个特点： 1、房企融资纠纷受经济环境和政策调控的影响明显，呈现较强的波动性，但也存在一定的滞后性。我院十年来的房企融资纠纷一审案件随着内外经济环境和政策的变化，所占企业融资纠纷一审案件的比例呈现巨幅波动，最高达到30%以上，而最低时仅为7%。，但由于经济环境和政策需要一定的传导时间，因此纠纷的变化存在滞后性，滞后期间大致在一年左右，并受政策内容和力度的影响较多。 2、主营商业楼宇的房企是房企融资纠纷的主要被告。相较主营开发住宅类的房企而言，主营商业楼宇（如办公楼或商铺）的房企更易受到经济环境的影响和宏观货币政策的调控，资金链断裂和形成烂尾楼的风险更大。主要原因在于：（1）商业楼宇的销售对象较为单一（主要为公司），与经济关联度更紧密；（2）商业楼宇前期投入大、建设周期较长；（3）主营商业楼宇的房企性质较为多元，部分房企资金实力弱、专业性不强。如有的房企是由一些国有工业企业利用闲置厂房开发而成立的房产公司，存在盲目立项、缺乏专才、资金挪用等现象。 对我院十年来的房企融资纠纷深入分析，可以发现，相关纠纷呈现两大发展趋势： 1、房企融资纠纷的案由呈现多元化趋势。房地产企业的资金来源由原先高度依赖银行贷款（占资金来源的九成）逐步转向多元化。特别是近几年来随着民间资本崛起、股市直接融资比重上升、国家放开企业发债以及境外热钱暗涌等，银行借贷不再是房地产企业唯一的输血管，典当、民间借贷、企业之间借贷、信托等日益成为重要的融资渠道，由此引发的相关纠纷也不再局限于单一的金融借款合同纠纷。 2、涉案房企的性质呈现集中化趋势。2000年——2002期间，房地产企业实力普遍较弱，受调控政策和经济环境影响，房地产企业资金链紧张甚至断裂的情况屡有发生，涉诉房企既有央企、国有工业企业利用闲置厂房开办的房产公司、区属房产开发企业，还包括上市公司、民营企业、三资企业等。而近几年来，资金链断裂现象主要集中在中小民营房地产企业，该类企业成为主要的涉案被告，国有大型房企则很少成为被告。 四、风险与隐患 根据对十年来房企融资纠纷的特点及趋势分析，随着新一轮调控政策的出台以及我国货币政策正由宽松转为正常状态甚至进入加息周期，房企融资纠纷可能将呈逐步上升态势，并由此引发三类风险： 1、金融风险 （1）因房企无力还款而引发的信托纠纷可能增加。 目前房企资金来源，除开发商自有资金外，预售款、现房回笼、银行贷款、同行借贷、发行公司债、上市或增发等是获得资金的主要渠道。在中央政策严控下，无论是银行借贷，还是股市融资都收得很紧，而被称为开发商“救命稻草”的信托融资，所占比重逐渐加大。2010年上半年共有50家信托公司参与发行了765个集合信托产品，发行规模高达1320.19亿元，其中投向房地产的为648.45亿元，占比约49%。而这些仅是集合信托部分，我国上半年银信合作理财产品达到2.9万亿元，据专家分析，至少有5000亿元投向了房地产领域。由于大部分房地产信托项目的结束期尚未到来（房地产类信托的期限较长，最短一年，通常为3至5年），一旦房地产形势转向，风险可能在今后的两到三年内集中引爆，信托类纠纷可能会明显上升。 （2）银行等金融机构坏账可能增加 虽然在央行的主持下，我国各大银行通过了多次“房价下降模型”下的压力测试，但仍面临诸多隐形风险。一是部分房企资金链断裂，累及银行；二是近年来银信合作金额巨大，信托公司以银信理财、集合信托、组合投资、信托贷款等方式投入房地产行业的资金大部分来源于银行；三是部分从事生产经营、商贸流通的企业改变银行贷款用途投入房地产行业；四是不少企业以所购房产或所持房地产企业股权作为贷款担保。上述隐形风险可能导致银行等金融机构坏账增加的金额超出预期；五是房产调控可能引发的集体退房潮，一旦房企无法退款，诸多业主可能会以拒还贷款方式自保。 （3）涉房企的民间借贷纠纷将集中于中小、民营房企 近年来，部分房企特别是中小、民营房企不惜以高额利息通过民间借贷、企业间融资、信托项目等渠道获取资金，一旦房屋销售不畅、资金回笼不力，则可能面临资金链断裂甚至破产清算风险。由此可见，涉房企的民间借贷纠纷将会上升，并集中于中小。民营类房企。同时，由于民间资本的敏感性，相关纠纷可能将先于金融借款合同纠纷、信托纠纷等爆发。 （4）区级政府控股的房地产企业的隐性债务需警惕 在近十年的房企融资纠纷中，我们发现在2001年至2005年间，有不少区级政府参股控股的房地产企业亦成为被告，主要原因在于其为参与该区域房地产开发的其他企业提供担保。而近年来，相关纠纷则较少。因此，我们不仅应对区级政府控股参股的房地产企业自身投入项