不动产登记的法律性质研究——兼论民事与行政交叉案件的审理.pdfVIP

五、审判程序篇629 不动产登记的法律性质研究 ——兼论民事与行政交叉案件的审理 广西壮族自治区桂平市人民法院 王冰梅 2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)对物权的设 立、变更、转让和消灭作出了明确的规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机关办 理。国家对不动产实行统一登记制度，但物权法对不动产登记机关是设在法院还是设在专 门的行政机关却没有明确规定，而是授权其他法律和行政法规规定，那么，对不动产登记 的法律性质的探讨，无疑很有现实意义。 一、问题的提出 对于不动产登记的法律性质，目前理论界主要存在两种学说：一是公法行为说，该说 认为：从登记行为看，房地产权属登记是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为。不 动产登记由行政机关操作，是国家行政机关对于不动产权属以及变动进行行政管理的手 段。①这种观点强调登记机构与交易者之间的行政关系。二是私法行为说，认为“登记效 力之发生源于意思表示，登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力，从登记所产生 的效力来看，登记行为是产生私法效果的行为。”②不动产登记作为不动产物权变动的公 示手段，其首要的定位就是私法性，即登记的发生源于交易者的意思表示，登记的效力旨 在引起不动产物权变动，只要交易者的交易行为和登记申请行为符合法律规定，登记机关 仅仅是一个接受证据、审查证据、确认权属的持中立立场的机关，不能在此中体现自己的 利益或者自己所代表的利益。③ 不动产登记是国家专门机关根据申请人的申请将不动产事项记载于不动产登记簿的行 为。笔者认为，研究不动产登记的法律性质，类似于研究一枚硬币，就是说事物总有它的 两面性，不能根据它表面的东西而推定它的内在属性，而应该从制定这种制度的内在所需 来确定。对不动产登记制度的功能定位，对于判断不动产登记的法律性质是至为重要的。 其实，各国的不动产登记制度的功能一般都有双重性质，即公法上的功能和私法上的功 能，而我国的也不例外。 ①崔建远：《中国房地产法研究》，中国法制出版社1995年版，第238页。 ②王洪亮：《不动产登记立法研究》，载《法律科学》2000年第2期，第35页。 ③常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2007年版，第394页。 630司法解决纠纷的对策与机制 二、不动产登记的公法性质 就公法上的功能而言，主要是通过登记，国家能够对重要生产资料和市场要素的信息 把握和适度监控，为国家的宏观经济和社会发展规划提供一定的依据，因此，不动产登记 的性质为公法上的一种行政行为。 (一)不动产登记行为主体是行政机关 虽然不动产登记是由申请人的申请行为而开始，但不容忽视的是，不动产登记的行为 主体是国家行政部门，如房屋的登记，《中华人民共和国城市房地产管理法》第35条规 定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”《城市房屋 权属登记管理办法》第3条规定：“房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对 房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房 屋产权归属关系的行为。”因此，房屋的所有权登记和他项权登记由房地产管理所负责； 此外，还有其他行政部门在履行对不动产登记的职责，如依据《中华人民共和国土地管 理法》第11条第一、二、三款和第12条的规定对不动产进行登记一般由当地政府的国土 资源管理局负责；依据《中华人民共和国草原法》第1l条和《中华人民共和国森林法》 第3条第2款规定履行此项不动产登记的机关是政府林业局。由此看出，国家公权力介入 了不动产登记，而事实上，正是国家公权力的介入才赋予了不动产登记强大的公示效力。 (二)行政机关对拟登记的不动产物权的公示 登记是不动产物权的典型公示形式，即“物权变动当事人按照法律的要求，向国家 主管机关提交申请书、有关的产权证书、协议书(或让与书)、契证等，要求登载记录物 权变动事项，该机关经审查认为无误时，将物权变动事项记载于物定公簿。”①公示是不 动产登记的必经之路，如房地产的公示是房地产管理部门将房地产登记申请结果采取公告 的形式向社会征询意见的一种方式。公告的内容为申请登记的房地使用者、拥有者、他项 权利者的名称、地址、权属性质、房地产的面积、坐落、有关权益者对登记申请审核结果 提出异议的期限、方式及受理机关。公告期满，申请人及其他公民对公告的内容未提出异 议的，审核人员填写审核意见后，报批准机关批复。