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论新型城镇化背景下的农村房地产估价 (胡细英刘雅静) 摘要：统筹城乡经济社会发展，促进城乡一体化，促进要素合理流动和优化配置，是 解决国有、集体土地上房屋的管理制度和市场地位差别问题的根本途径。本文从分析农村房 地产产权现状出发，阐述了农村房地产估价在新型城镇化过程中的重要作用，通过房地产价 格评估的分类管理、房地产登记制度的城乡统一和行业培训，实现农村房地产估价的规范化 和专业化。 关键词：新型城镇化；农村房地产估价；规范化；专业化 一、引言 我国长期存在的城乡二元体制，导致国有、集体土地上房屋的管理制度和市场地位差别 巨大等问题，严重制约农村经济社会的发展。党的十八大首次提出城乡发展一体化是解决中 国“三农”问题的根本途径，十八届三中全会则明确指出了城乡二元结构是制约城乡发展一 体化的主要障碍。但要消除城乡二元结构，建立统一的房地产市场，不是做简单的加法，而 是要经历机制创新、制度变革的过程。以新型城镇化引领城乡发展一体化，统筹城乡发展， 废除二元体制制度，促进要素合理流动和优化配置，实现城乡一体化的目标。作为农村重要 生产、生活要素和农民主要财产权益载体的农村房地产，在新型城镇化过程中将形成一种价 值流动，农村房地产能否合理、优化配置直接影响新型城镇化的成效。新型城镇化对房地产 估价提出了新的要求，赋予了新的历史史命。党的十八届三中全会要求“赋予农民更多财产 权利，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度；建立城乡统一的建设用地市场， 在符合规划和用途管制前提下，允许集体经营性建设用地实行与国有土地同等入市、同权同 价”，发挥房地产估价在新型城镇化中的作用，也是为了落实十八届三中全会这一改革精神。 评估集体建设用地上的住宅、农村生产性房地产、经营性房地产以及基础设施等公益房地产 的价格，探索和研究各类房地产及其占用范围内的集体建设用地使用权在符合相应上市的条 件下的转让、抵押和租赁价格，享有与国有土地房地产一样平等充分的市场地位，为统筹城 乡平衡，促进城乡平等，构建城乡和谐，加快社会主义新农村建设，为实现城乡一体化的目 标服务。 二、农村房地产产权现状 (一)土地权属模糊 集体土地权属模糊不清。首先是关于集体所有权，农村房地产占用范围内的建设用地归 集体所有，符合现行法律的规定，但究竟什么是“集体”，有关法律的表述及理论界的认识 都不尽相同，如“农村集体”、“农村经济组织”、“农业经济组织”、“农村合作组织”、“农民 集体”等，从而引发了农村土地处置和收益分配中的大量纠纷。其次，受传统习俗影响，祖 辈留下的宅基地由儿孙辈继承，在广大农村是十分普遍的现象，不管儿孙是否属于集体经济 组织成员，再者，广大农村测量基础数据缺乏、技术落后，导致农村建设用地的边界不明确， 就算再大的比例尺也难以准确测量，因此引起土地边界纠纷。 (二)房屋权属复杂 农村房屋产权不清的现象由来已久，随着农村经济的发展，农村兴建了大量的住宅，大 大的改善了农民的居住条件，但绝大多数地方都没有进行过房屋所有权登记，没有核发过房 屋所有权证。极少数地方虽然核发了房产证，但也极不规范，如有的由乡政府、甚至村委会 核发房产证，没有使用统一印制的房屋产权证书，因而不受法律保护。一些地方虽然进行了 登记发证，但对房屋实体的描述和权属关系的确认不准确，遗留权属问题多。集体土地上建 房管理不规范，也造成农村房屋产权不清，尤其是城乡结合部的地区，违法占地、违章建房 问题严重，“小产权房”现象十分普遍。究其原因，主要是用地管理不到位、审查不规范所 导致。在乡(镇)村镇建设办公室、土地管理所成立之前，由于政府对集体土地上建房管理 的缺位，村民建设的房屋，只能提供分书、契证、协议、调解书、买卖契约等来证明其对房 屋的产权。村镇建设办公室、土地管理所成立之后，村民建房一般要先向村、社区提出书面 申请，由村、社区审核后，提交乡村镇建设办公室受理，再由乡村镇建设办公室工作人员会 同土地管理所工作人员到现场踏看，提出规划意见，核发建房许可证；属规划区内的，由乡 政府审核后，上报审批，经县规划部门审核后，再发建房许可证。但不少农村房地产虽没有 办理相关建房审批手续，属“违章建筑”。其中部分“违章建筑”符合近期规划，不影响交 通、消防、市政建设、环保、绿化和相邻关系，且建筑结构完整，产权无纠纷。这类房屋， 一般与土地、村建规划等部门协调作适当处理后可以确认其产权证。其他大量的“违章建筑” 则属于违法开发建设的“小产权房”，已形成“小产