公共租赁住房租金定价问题研究.pdfVIP

现代商贸工业 No．19，2O14 ModernBusinessTradeIndustry 2014年第 19期 公共租赁住房租金定价问题研究 何 红 (沈 阳工程学院，辽宁 沈 阳 110136) 摘 要 ：通过对公共租赁住房租金构成和公共租赁住房租金定价的影响的因素分析 ，提 出完善公共租赁住房租金定价 制度 的建议 。 关键词 ：公共租赁住房 ；租金定价 ；建议 中图分类号：F83 文献标识码 ：A 文章编号 ：1672—3198(2014)19-0109—01 1 公共租赁住房租金构成 方面，基础设施包括 电梯、集中供热等，周边配套主要是周 房地产产品价格有一部分是通过房屋的租金的形式表 边是否有教育质量高的中小学、医疗水平高的医院以及有 现出来的，租金价格在构成上 比较复杂因为它要反映房地 购物 中心等，如果公共租赁住房项 目基础设施设备齐全 ，外 产产品的使用价值。根据我们 国家的实际情况，房地产产 部配套设施配套完备 ，则其租金定价必定较高。 品租金主要包括了房屋建造和流转过程 中发生的所有成本 3 完善公共租赁住房租金定价制度的建议 和投资建造者所应得 的利润，租金 的一般应该 由以下八项 3．1 完善租金补贴制度 构成：房屋折旧费、房屋维修费、房屋管理费、出租房屋应缴 2013年 5月6日国务院总理李克强就深化经济体制改 纳的租金、房屋投保的保 险费、投资的利息、投入资本 的社 革工作提出，对符合廉租住房和公共租赁住房的人群，要通 会平均利润和使用土地应支付的地租。房屋的商品租金应 过政府发放住房补贴 的方式实现对其 的保障，并且对于廉 该将 以上八个大项全部考虑在 内计算房屋租赁价格 。 租住房人群提高租金补贴，要根据保障对象收人水平的不 2 公共租赁住房租金定价的影响因素 同，制定与之对等的租金补贴政策，完成对应人群的住房保 2．1 宏观影响因素 障。租金需要根据不 同层次需求群体 的经济收入水平、支 公共租赁住房的租金水平会受到国家的住房调控政策 付能力等因素实现差别化，政府应该积极探索更完善 的公 的制约。例如国家加大保障性住房在整个房地产市场中所 共租赁住房租金补贴制度 ，借鉴廉租住房的租金补贴制度 ， 占的比例，或者减少经济适用房数量 同时增加公共租赁住 再此基础上根据不同收入阶层的制定不 同补贴额度，切实 房数量，都会引起公共租赁住房的租金的变化。国家也可 保障 “夹心层”的利益。 以通过宏观政策在土地、税收等方面影响公共租赁住房租 3．2 建立公共租赁住房成本审查制度 金定价 。 公共租赁住房的建设运营成本是公共租赁住房租金定 2．2 中观影响因素 价的关键因素，也关系到公共租赁住房的可持续发展问题 ， 首先公共租赁住房的成本影响，公共租赁住房的成本 通过建立公共租赁住房建设运营成本审查制度 ，定期对公 包括建设成本和运营成本。建设成本 由土地成本和建筑成 共租赁住房从设计、施工到运营整个生命周期 的成本进行 本构成，建筑成本是必须投入到公共 租赁住房房屋建设 中 审查 ，为公共租赁住房租金定价提供最真实有效的分析数 的成本 ，取决于建筑市场 以及建筑标准 。运营成本主要 是 据 ，以保证公共租赁住房租金定价的理性，有助于公共做了 运营阶段发生的费用，一般是 由管理费用和维修费用组成。 这个 的可持续发展 。 成本是定价过程中最基本的参照，政府应通过一定 的方法 3．3 建立严格 的动态收入统计与审核制度 和措施来降低公共租赁住房 的成本 。其次居 民的收入水 申请家庭的收人情况是决定公共租赁住房租金是否能 平 ，公共租赁住房作为一种具有商品性、福利性的二元属性 够得到大众接受 的首要 因素。因此 ，详细的收入统计数据 商品，是政府在一定期解决住房 资源分配