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关于业主因物业服务不周而拒交物业费的探讨 卓四清 程颖 [摘 要] 在物业管理中，业主和物业服务单位的矛盾很多最终都集中反映在物 业费用的缴纳上。本文探讨因物业服务单位提供的服务不达标，没有享受到应有的 权利甚至给业主带来了损害，业主拒交物业费的合理性。当前物业管理法律体系下， 业主利益受损时，维权难度大。本文从情理和法理的角度，指出业主拒交物业费的 合理性。同时指出拒交物业费并不是解决问题的最好途径。最后，对从根本上解决 该问题给出了建议。 [关键词] 物业管理，物业费，物业管理纠纷 引 言 随着我国住房商品化、市场化改革不断向纵深推进，物业管理等物业配套服务 不断普及，物业管理中的问题越来越受关注。业主与物业服务公司的关系是物业管 理中的焦点。在物业服务中，有些物业服务公司提供的物业服务长期达不到期望的 水平，与地方标准、物业合同约定相距甚远，甚至给业主带来了损失，在这种情况 下，业主自然会对再交费产生抵制的情绪。此类案例层出不穷。那么，当业主利益 受到侵害时，业主可否以拒交物业管理费呢？ 问题讨论的情境 本文讨论的情境主要针对以下几种情况： 1、物业服务公司长期达不到地方规定标准和物业服务合同条款规定的水平，并 与物业服务公司沟通未果的。“长期”是指因物业单位管理、服务人员素质等物业单 位内在的问题造成的服务质量缺陷，而非一两次偶然事件。“沟通未果”是指业主向 物业公司反馈后，物业公司置之不理或在短期里仍然服务质量不能达到规定标准。 2 、因物业公司原因导致的对业主造成了重大损失的个别事件，物业单位竭力推 卸责任或减少责任、双方纠缠不清的。如：因物业公司维修不善，造成业主室内水 316 管破裂，导致业主重要资料或物品损失。 3、业主向有关单位反应后，依旧没有效果的。如，业主向房管部门等相关的行 政管理部门反映后，物业公司的服务质量依旧没有改进或虽改进但仍不达标的。 4 、物业服务质量不达标是按地方标准、物业服务合同约定来衡量的，并非业主 因个人喜好判断。 情理分析 物业服务是一种消费，业主和物业服务公司都要有一种消费观。业主之所以消 费，是因为这种消费可以为业主提供积极的效用。物业公司提供服务，是因为物业 公司有满足业主消费需求的业务专长和能力。 物业费是对服务的认可，并非对物业公司管理行为的支出。有人认为物业管理 服务公司开展服务需要一定的资金保障，其资金的主要来源是业主交纳的物业管理 费。业主如不能按时交纳，必定造成物业公司经费不足，导致无法更好开展服务， 造成服务质量的下降。必须认识到，在市场经济的条件下，企业获取利润的主要途 径是出售顾客认可的服务和商品。公司因自己的管理不善，服务不到位导致出现财 务上的困难，怎么能让顾客为其买单？ 物业服务的初衷和本质是给业主提供便利和舒适。《物业管理条例》中明确规定， 业主在物业管理中，按照物业服务合同的约定在享有物业服务企业提供权利的同时， 应当履行按照物业服务合同交纳物业服务费用的义务。于是有人这样认为，物业服 务公司虽然服务水平不高，但其确实提供了服务。因为即使物业服务公司服务欠缺， 业主毕竟还是享有服务的。这些想法的人过分强调业主履行交费的义务，但是物业 公司提供的服务非业主所需，甚至给业主造成了麻烦，这是违背了委托物业管理初 衷的。试想，有人愿意购买强制推销而对自己无用甚至惹来麻烦的商品吗？ 还有辩护称，小区中住居中成百上千的业主，物业服务公司的服务不可能使每 位业主都满意，错不在物业服务公司。小区中每个业主都享有应有的权利。决不能 因为因少数业主权利受损，物业服务公司就可置之不理。物业服务周到与否是用标 准和约定来衡量的，而非以满足个人喜好为标准。如果物业服务公司提供的服务达 到了标准和约定，少数人的不满并不是因为服务不周，而是个人主观原因。 317 法理分析 我们首先分析当前法律规定解决此类纠纷的正常途径对业主的不公正性。 在常用物业管理服务合同示范文本“法律责任”部分中，均没有明文涉及到物 业公司服务不周而应承担的相应的法律责任。 当前法律规定以及俗定，业主维权所采取的正当途径依次是：向物业管理公司 反映，通过协商解决；向业主委