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企业会计准则第3号—投资性房地产 第三节 主要内容 一、投资性房地产的确认 （一）投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。能够单独计量和出售（或转让） 特征： 1、 目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有； 2、投资性房地产是一种经营性活动 3、投资性房地产有别于自用房地产和用于销售的房地产 一、投资性房地产的确认 （二）下列项目属于投资性房地产 1、已出租的建筑物（经营租出方式） 2、已出租的土地使用权 已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产 3、持有并准备增值后转让的土地使用权 （闲置土地不属于） 一、投资性房地产的确认 （三）下列项目，不属于投资性房地产 1、自用房地产 ☆出租给本企业职工居住的宿舍、自行经营的旅馆饭店 2、作为存货的房地产 一、投资性房地产的确认 （四）下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据具体情况判断 1、一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可。 一、投资性房地产的确认 2、 企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。 一、投资性房地产的确认 3、 关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。 如，母公司以经营租赁出租给子公司的房地产，应当作为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。 一、投资性房地产的确认 （五）投资性房地产的确认 满足定义，且同时符合以下两个条件： 与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业 2、该投资新房地产的成本能够可靠地计量 二、投资性房地产的计量 通常应当采用成本模式进行计量，只有符合规定条件的，可以采用公允价值模式进行计量 计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。 已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。 二、投资性房地产的计量 （一）投资性房地产的按照成本计量 1、初始计量： （1）外购：买价+相关税费+直接归属于该资产的其他支出 注意：外购的房地产部分出租、部分自用，用于出租的部分应予单独确认的，应按不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。 二、投资性房地产的计量 （2）自建 自行建造的投资性房地产，按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出作为其成本的构成。包括土地开发费、建安成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。 二、投资性房地产的计量 2、后续计量；成本模式下，应对投资性房地产计提折旧或摊销。计提折旧或摊销适用《固定资产》、《无形资产》准则。如存在减值迹象，应按《企业会计准则第８号——资产减值》进行减值测试，并计提相应减值准备。投资性房地产计提的折旧或摊销计入“其他业务成本”账户。获得的租金等收入计入“其他业务收入”。 4、后续支出——资本化/费用化 甲公司2006年12月购入一幢厂房，用于对外出租。 该资产的买，相关税费500000元，预 计使用50年，净残值为零。采用直线法计提折旧。 该办公楼每月租金为150000元， 该办公楼按成本计 量。编制会计分录如下： ①2006年12月购入 借：投资性房地产——厂房 贷：银行存款 ②2007年每月计提折旧 借：其他业务成本 50000 贷：投资性房地产累计折旧 50000 ③每月收取租金 借：银行存款 150000 贷： 其他业务收入 150000 甲企业将其一栋写字楼租给乙企业使用，并一直采用成本法计量。2007年1月1日，甲企业将该项投资性房地产转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为1000万元，已提折旧300万元。2007年1月1日，该写字楼的公允价