土地价格构成与土地增值探析.pdfVIP

维普资讯 土地 ，竹糌 构 戈 · 首索论坛 · ；7 。 随着住房制度改革与土地使用制度改革的瀑入 开展 ，我 国城市建设取得 了世人瞩 目的成就 。一方 面加快了城市建堤的步伐，改善了投资环境；另一 方面也极大地改善了居民的居住环境和条件 。随着 与 改革开放进一步擦入，房地产市场也将逐步放开， 土地价格构成 政府既要保护土地所有者的权益不受损害，又要有 效地吸引投资，使投资者能够获得 合 理 的利润， 同时还要考虑广大群众的心理和经济承受能力，因 土地增值探析F 此地价 问题及土地增值问题急待解决，本文正是基 于此目的，试图对上述 问题作些初步的探讨 。 ，， 一 ， 土地价格的含义 艾建国 投入 。如新区前期开发费用为：①征地补偿 土地是否具有价值，这个问题在理论界 观点并不统一 。一些人认为，土 地 是 自然 安置费。包括土地补偿费、青苗补偿费，附 物，没有价值I另一些人则认为，土地大多 着物补偿费、耕地 占用税、势力安置费，农 是经过人类加工过 的，特别是城市土地 ，凝 转非粮价补差、公购粮油指标补差费等 ② 聚了大量的人类劳动，所 以有价值，从而也 规划勘测设计费。⑧三通一平 (七通一平) 有价格 。尽管理论界在地价来源的问题上现 费。④利息等。后者主要是指社会投入，即 点分歧较大，但绝大多数人都承认土地使用 由于社会的发展和进步，国家用于完善城市 者在使用土地的过程 中可 以获得超额利润， 的功能，改善投资软、硬环境的投入。这部 从而可以转化为土地价格，因此土地价格是 分投入除开发公司分摊部分市政配套设施费 客现存在的。那幺，它的含义是什么呢?笔 用外，其整体数用对土地功能产生极大的影 者认为一根据价值工程原理，土地价格就是 响，因此也是地价构成的重要因素。 实现土地预期功能所对应的成本。 由此可见，我们不能简单地以直接性投 所谓土地的功能，是指土地的功用、效 入的实际花费作为土地计价的唯一依据，需 用、目的 职能等的统称。土地使用权的 出 充分考虑地块吸收和转化间接投入数用的能 让、转让，就是受让者通过货币交换，获得 力。很明显，投资的软、硬环境，如t国际国 在一定时期和范围内使用和维护土地功能的 内经济状况及发展预测、政治形势与经济政 权利和义务。对投资者而言，土地功能主要 策，i击制法规、工作效益、劳动力素质，市 体现为获得经济收益的能力，就这个意义而 场潜力，局部经济实力、金融贸易情况、局 言，土地功能的广义是指投 资 的 软、硬 环 部区位条件、公用服 务设施，对外 交