兴义吉诚尚都项目投资分析(修正).docVIP

全程策划顾问/吉诚房地产开发有限公司 【吉诚·尚都项目投资分析（修正稿）】 提 案 者：友联伟业吉诚·尚都项目组 提案机构：贵州友联伟业投资顾问有限公司 提案时间：2007-06-18 编 号：YLWYJC07-06-02  目 录 一、测算假设条件 二、项目投资成本及费用估算 三、销售收入和利润分析预测 四、资金计划 五、不确定性分析 六、投资风险分析 七、结论与建议  吉诚·尚都项目投资分析 （修正稿） 一、测算假设条件 本项目经济测算基于以下条件假设： 项目开发规模3861.83㎡，总建筑面积41531.61㎡。 项目产品开发面积具体为：一层商业独立门面：1992.32㎡，技术层及二、三层商场面积：6113.84㎡，住宅：23982.14㎡，独立车位：104个。 住宅销售均价为：2150元/㎡；一层独立门面销售均价：16000元/㎡。 由于桔山土地出让金中包含了城市配套费用，不再单列。 不考虑项目的土地增值税、所得税。 二、项目投资成本及费用估算 设计方案投资分析 一、项目技术指标估算 项目 单位 指标 占地面积 ㎡ 3861.83 建筑密度 ％ 容积率 　 9.09 绿化面积 ㎡ 绿化率 % 总建筑面积 ㎡ 41531.61 住宅建筑面积 ㎡ 23982.14 地下室 ㎡ 6420.14 一层商业门面建筑面积 ㎡ 1992.32 技术层及二、三层商场面积 6113.84 公建面积 ㎡ 车位数 个 104 居住户数 户 176 居住人数 人 616 平均每户居住人数 人 3.5 平均每人居住面积 ㎡ 38.93 二、项目开发成本估算 项目 计算式 金额（万元） A、土地成本 　 338 土地出让金、征地费用 　 338 B、前期费用 计算式 446.55 1、规划设计费 总建面积×12元/㎡ 49.84 2、施工图设计费 总建面积×19元/㎡ 78.91 3、场地平整及土石方 300 4、地质勘察 17.8 C、项目报建费用 计算式 12.45 1、环保报审 总建面积×1元/㎡ 4.15 2、城市配套设施费 总建面积×30元/㎡ 0 3、图纸报审费 总建面积×1元/㎡ 4.15 4、缴纳社保统筹费 建安工程费×2% 0 5、规划定位放线服务费 总建面积×1元/㎡ 4.15 D、建安工程费 　 4070.1 建安工程费 总建面积×950元/㎡（含电梯、门窗、外墙、水电成本） 3945.5 附属配套费 总建面积×30元/㎡（含消防、园林等） 124.6 E、开发成本合计 　 4867.1 三、开发运营费用估算 项目 计算式 金额（万元） 1、管理费用 表二中B到D项之和×3% 135.87 2、不可预见费 开发成本×2% 97.34 3、开发运营费用合计 　 233.21 四、销售费用估算 项目 计算式 金额（万元） 1、营销策划及广告费用 销售收入×1.5% 132.5 2、预售许可 销售收入×1% 88.33 3、销售费用合计 　 220.83 五、税金及附加 项目 计算式 金额（万元） 1、营业税 销售收入×5.65％ 417.5 六、项目投资汇总表 项目 金额（万元） 占总投资比例 一、开发成本 4867.1 84.81% 1、土地成本 338 5.89% 2、前期费用 446.55 7.78% 3、报建费用 12.45 0.22% 4、建安工程费 4070.1 70.92% 二、开发运营费用 233.21 4.06% 三、销售费用 220.83 3.85% 四、税金及附加 417.5 7.28% 开发投资合计 5738.64 100% 1、裙楼及塔楼均采用框架-剪力墙结构 2、不考虑项目开发贷款的财务成本 3、景观营造由于是采用裙楼屋顶，面积小，投入不大 4、开发营运费用包含各类公关费用 开发周期模拟 吉诚·尚都开发计划表 内容 时间 设计及报建 工程进度 营销策划推广 销售 2007年7月31日 土石方开挖结束 完成营销策划 售楼部装修完成并公开 2007年10月30日 　 正负零 完成销售前准备 2007年12月31日 　 二层裙楼浇注完成 开盘、强销期推广 预售证申办完成/开盘 2008年1月30日 　 裙楼封顶 销售稳固期推广 销售率85% 2008年4月30日 　 主体封顶 尾盘期推广 销售率98% 2008年11月30日 主体验收 外装及水电安装完成 2008年12