北京市低低密度住宅用地出让价格研究(4.10终稿).docVIP

北京市低密度住宅用地出让地价研究 北京北方房地产咨询评估有限责任公司 北京龙泰房地产评估有限责任公司 北京建正合生房地产评估有限公司 北京京港房地产估价有限公司 北京瑞华腾房地产评估公司 二○○六年四月十日 北京市低密度住宅用地出让地价研究 摘 要 本课题研究的主要内容为（1）现行低密度住宅用地的出让地价是否真实反映市场地价水平；（2）低密度住宅用地出让地价与容积率的关系。研究方法为定性分析和定量分析相结合。定性分析包括（1）从出让方式、土地供应、房价与成本和利润关系等三方面对现行低密度住宅用地的出让地价是否真实反映市场地价水平进行分析；（2）从收益机制、供求机制等方面对低密度住宅用地出让地价与容积率的关系进行分析。定量分析包括（1）对北京现行296个低密度住宅项目的出让地价水平的测算分析，（2）对位于同一级别均质地域内亚奥京北低密度住宅区目　录 第一章　绪 论 4 一、课题研究背景 4 二、课题研究的意义 4 三、低密度住宅定义、市场类型 5 四、北京市低密度住宅发展的现状 5 五、北京市对于低密度住宅用地出让地价确定的方式、方法 6 六、课题研究内容 7 七、研究方法和技术路线 7 第二章　低密度住宅用地出让地价水平研究 8 一、定性分析 8 二、定量分析 9 第三章 低密度住宅用地地价与容积率之间的关系研究 15 一、定性分析 15 二、定量分析 17 第四章 研究结论与实践检验及延伸 21 一、主要结论 21 二、实践检验 22 三、研究延伸 22 课题独创性阐述 23 参考文献 24 课题组成员 24 致谢： 24 附件：客观出让地价与实际缴纳出让地价对比分析表 25 第一章　绪 论 一、课题研究背景 （一）土地使用权出让方式的变革 1992年—2002年，北京市的土地使用权出让方式主要是以协议出让为主，采取“项目带地”的做法，先进行立项和规划审批，再办理土地出让手续。在确定土地出让价格的同时，建立了北京市地价体系和地价审定制度。随着北京市国有土地使用权出让制度的不断发展，2002年6月30日，北京市人民政府出台了《关于停止经营性国有用地协议出让有关问题的通知》（京政办发[2002]33号），该文件标志着北京市的土地出让方式开始从以协议出让为主向以挂牌、招标和拍卖出让为主的变革。 （二）房地产宏观调控 为控制房地产投资过快增长和房价过快上涨，自2002年以来国家从信贷和土地两方面持续对房地产市场进行宏观调控。土地宏观调控的主旨精神是对土地供应总量进行控制，加强土地集约节约利用，同时在总量控制的基础上，加普通商品房从严用地供应从严控制超大户型、超大面积的住宅建设项目，增加普通商品房的市场供应量，确保中、小户型住房在普通商品房建设中的占比2年至3年调整一次土地不同的出让方式，包括协议、招标、拍卖和挂牌，对地价的形成有一定的影响。一般来说，协议方式形成的价格最低。原因出让程序难以形成竞争机制开发商立项和规划，即使没有签订出让合同，办理出让手续，其他开发商也政府协议出让的价格一般是以基准地价为基准，虽然会适当参照市场行情，但基本上变化不大。由于协议过程中没有形成完全竞争，协议价格长期。一些开发商以协议方式拿到土地之后，转手倒卖，牟取暴利有些甚至倒卖批文，办一套审批手续，就加一道价格真正的开发商拿到土地成本远远超出了协议地价炒作空间。从理论上讲，土地供应量是影响地价的关键因素。在其它因素不变的情况下，土地供应量减少，地价上升房价是由成本和利润共同构成的 3、客观出让地价与实际缴纳出让地价对比分析结论 通过对296个项目的出让地价进行客观测算并与实际缴纳出让地价进行比较分析，客观出让地价水平平均是实际缴纳出让地价水平的2.90倍。 第三章 低密度住宅用地地价与容积率之间的关系研究 一、定性分析 （一）容积率对地价的作用机制分析 影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。前者是通过影响开发商收益预期来影响地价，而后者则是供求法则在市场中的运行。 当土地供求关系影响地价时，容积率对地价作用表现为：①容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。城市规模越大，容积率的作用程度愈大，地价随容积率的变化幅度愈大，在北京，由于土地市场发育比较完善，往往形成等于或接近单纯的土地收益机制作用下的地价与容积率变化规律。②容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律。低密度住宅用地所处区域投资者竞争非常激烈，往