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优先购买权与建筑物区分所有 　　王利明 　　(一)案情 　　原告、被告讼争房屋坐落在秦屿镇康湖街279号。该房屋为木质结构，前后楼上楼下各2间，中间隔一天井。该房屋原属第三人祖辈所有。1956年公私合营时第三人将该房前截店屋分为上、下两间，后折价入股归被告所有，后截上、下两间仍属第三人所有。出入均由前截店屋右侧通行。天井、走廊、楼梯为双方共有。 1985年5月31日，该店屋上、下两间由原告承租使用至今。1993年7月10日，被告将该店屋上、下两间出卖给第三人，双方引起纠纷。原告于1993 年7月24日诉至福鼎县人民法院，请求确认双方房屋买卖关系无效，保护其房屋优先购买权。 　　(二)对本案的不同观点 　　福建省福鼎县人民法院认为：讼争屋为原告承租，但该店屋与后截天井、走廊、楼梯及第三人的房屋连成一体。该店屋系属康湖街279号房屋整体结构中的一部分，且该房屋天井、走廊、楼梯为被告与第三人共有，同时该店屋右侧系第三人出入的必经之路，第三人对该店屋享有优先购买权，其与被告签订的店屋买卖关系有效，原告基于租赁关系的优先权不能对抗第三人的优先购买权。原告所诉无理，不予支持。 　　福建省宁德地区中级人民法院经审理认为：被上诉人(原审被告)店屋与第三人房屋虽然连为一体，但双方产权界限明确，第三人对被上诉人前截店屋没有共有权。现被上诉人(原审被告)出卖该店屋，第三人没有优先购买权，其与被上诉人签订的房屋买卖协议无效。上诉人系该店屋承租户，依法享有优先购买权。现其主张优先购买该屋应予支持。 　　(三)作者的观点 　　本案涉及的优先购买权，是指某人(公民或法人)在特定的买卖关系中，依法享有在同等条件下，优先于其他人购买出卖人的财产的权利。在房屋买卖关系中，我国现行立法主要规定了两种优先购买权：一是房屋共有人的优先购买权。我国《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的各个共有人有权将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”二是承租人的优先购买权。1983年国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”《合同法》第230条也规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”在房屋买卖中，某一出卖人出售其房屋时，侵害了其他房屋共有人和承租人的优先购买权，其他人有权主张优先购买权，并可要求撤销出卖人与买受人之间订立的房屋买卖合同。 　　在本案中，如果确认讼争的并为被告所有的房屋与第三人的房屋连成一体，被告与第三人共同对该房屋享有所有权，则在被告出售其房屋时，第三人作为共有人享有优先购买权。同时，因被告的房屋已租给原告使用，因此在被告出售其房屋时，原告亦作为承租人享有优先购买权。那么，在共有人和承租人均对房屋享有优先购买权的情况下，哪一个优先购买权更应当优先?我认为，共有人所享有的优先购买权更应当优先。其原因在于：第一，按份共有人所享有的优先购买权是按份共有权中派生出来的一项权利。尽管按份共有人只是按照份额享有权利并承担义务，每个共有人有权出售其份额，但因为按份共有人依然是整个共有财产的所有人，并有义务维护共有财产的完整和安全，尤其是法律为稳定共有关系，因此在某一按份共有人出售其份额时，法律确认其他共有人通过行使其优先购买权以限制处分份额的行为，可见，共有人享有的优先购买权是共有权中包括的权利。而对于租赁权来说，尽管因法律对租赁权的保护规定已具有物权的特点，但主要是基于合同所产生的债权。按照民法的一般规则，当物权与债权同时并存时，物权具有优先于债权的效力。因此，作为共有权内容的优先购买权与主要为债权的租赁权相比，前者当然应当具有优先于后者的效力。第二，共有人作为整个共有财产的所有人，其与共有财产的利害关系较之于承租人而言更为密切，其对共有财产所负的维护义务和责任也较之于承租人更为重大，因此也应当使共有人享有更优先于承租人的优先购买权。第三，法律确认承租人享有的优先购买权，其重要目的是为了稳定租赁关系，使承租人不因其租赁房屋的产权转让而无房可住。但此种功能可以通过“买卖不得击破租赁”的规则实现。根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 因此即使承租人不享有优先购买权，也可以受到“买卖不得击破租赁”的规则的保护，使其租赁权能够得到保障(当然，因其优先购买权不能行使将使其不能成为房屋所有人)。然而，如果按份共有人不能行使优先购买权，则难以获得其他规则的保护。正是由于上述原因，我认为共有人的优先购买权应优先于承租人的优先购买权。所以，在本案中，如果第三人确为讼争房屋的共有人并享有优先购买权，则其权利应更优先于作为承租人的原告所享