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八、价格定位策略 （一）项目价格定位原则提要 （1）市场供需原则 （2）预期利润率、销售总额、市场份额等销售目标合理均衡原则 （3）价格相对稳定原则 价格定位受诸多因素影响，其应当遵循开发节奏及市场动态的普遍规律及原则。 （二）项目价格定位目标提要 （1）最大利润目标 （2）销售目标（市场占有份额、销售进度） （3）市场竞争目标 （4）项目品牌、企业品牌目标 任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。如何根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。 （三）价格定位策略 1、平衡性定价策略 即以相对等同于区域内同类住宅项目市场平均价格入市。 以此策略定价，可迅速平衡市场，有助于阻止竞争者的进入，且能够保证自身产品的高品质感。 2、差别定价策略 即根据项目各栋楼层位置、朝向、景观等相关影响因素的差异制定不同的价格水平；根据同一栋楼内住宅单位的样式、结构、功能、朝向、景观的差异制定不同的价格水平；根据销售时间、工程进度的差异制定不同的价格水平。 差别定价策略可以更加合理把握住买方市场下消费心理特征（即“一分钱，一分货”的通俗说法），合理规避销售障碍，做到项目销售的均好性，合理兑现开发利润目标。 3、心理定价策略 即根据目标客户购买心态，制定非常规价格心态，形成市场上最低价格事态。 利用反市场手段及市场低价话题，拉进消费与产品的距离，实现销售的火暴及消费追捧度。 我们建议将这三种常规与非常规的价格手段进行有机结合，在项目开盘是拿出一定数量朝向差、位置差、景观差的部分房源做为项目特价房进行销售，这部分房源无疑减少了项目总体的收益。而我们将这些房源所损失的利益进行1：1比例的方式平坦到其他房源的单价中去避免项目利益的损失。 （四）项目总体均价定位参考建议 整个项目开盘销售价格： 高层洋房均价：3，400-3，500元/平方米起（此价格仅仅为特价房单价） 花园洋房均价：3，700-3，800元/平方米起（此价格仅仅为特价房单价） （五）项目价差定位参考建议 1、楼层垂直价差 以高层洋房住宅第12-18层为最高价，根据楼层不同制定不同价位，按每5层作为价差层，层差系数控制在50-80元之间。（也就是中间层为最高价，两端价格以每5层进行价格递减）。与竞争对手的楼层垂直价差形成明显的差异化、反市场行为，通过对消费者消费习惯的改变来实现项目与市场最直接的差异。 2、朝向价差 朝向好的户型与朝向差的户型之间的价格差控制在30-50元之间，如户户朝南的户型+50元/㎡，户户朝北的户型-50元/㎡，客厅朝南、主卧朝北的户型+30元/㎡等 注：按照现行房地产层位价格的规律（主要考虑市民的习惯性接受度）。 3、景观价差 按照景观观赏性划分为三个价格层差，即： 具有良好景观观赏性的户型+30-80元/㎡； 具有一般景观观赏性的户型保持中间价； 景观观赏性差的户型-30-80元/㎡ 4、通风性价差 通风良好的户型+30-50元/㎡ 通风差的户型-30-50元/㎡ 5、户型合理性价差 （1）市场反映良好的户型＋30-50元/㎡。 （2）有入户花园的户型＋30-80元/㎡（根据入户花园的大小）, 无入户花园的户型-50元/㎡ （3）有阳光书房的户型＋30-50元/㎡, 无阳光书房的户型-30元/㎡ （4）小三房的户型可以比大三房的户型价格高30元 （六）价格定位简要说明及动态价格调整建议 以上价格定位策略是采用多元化定价策略，但其核心主体是渗透性价格策略，其总体价格水准与目前区域内主要竞争对手和相比稍低，主要目的是在市场竞争状况较为激烈、潜在竞争对手众多，且中大型潜在竞争项目对本项目将产生极大威胁的状况下，可迅速挤入市场，并一定程度阻止潜在竞争对手的入市。 注：以上是根据目前市场整体反映及项目初步定位的分析建议，具体价格定位将在项目开盘前整体大市场情况最终确定，并根据开盘销售时对项目各栋、楼层住宅单位作针对性调整。 （七）价格策略应用的时段 自正式预售后，我们将按每销售阶段做为一个销售调整周期，按0.1—0.3%的价格上扬比率调控销售价格，二期则在一期基础上按1—3%的价格上扬比率调控销售价格，具体每销售阶段提高的上扬幅度则需根据市场状况、项目状况、目标客户可承受程度、目标客户购买心理特征、竞争对手销售价格等诸多方面因素进行调整。 （八）市场变化的应对措施 根据重庆大市场及永川房地产市场的变化和销售情况，整体价格不宜做太大的调整，只在促销活动期间以赠品、折扣等形式拉动销售。按照项目的高、中、低住宅形式每月调整价格，根据市场不同的波动将类型的界限进行调整。 九、营销推广策略 “高瞻远瞩，运筹帷幄” “万众期待，引爆新城” （一）推广目标及方针 （二）市场气氛培养 建议在现