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·#·##########花园商业街 策划报告 二○○四年四月 目 录 一、夏湾市场概况 3 二、项目分析 5 1、地理位置 5 2、消费群体 5 3、公共设施 5 4、交通设施 6 5、商业街现状 6 三、·#·##########花园商业定位 7 四、广告推广策略 8 1、广告主题 8 2、主题广告语 8 3、广告演绎 8 4、广告推广策略 9 5、广告宣传费用预测 10 五、定价策略 11 1、定价原则 11 2、定价考虑因素 11 3、定价方法 12 4、定价参考 12 6、租金定价 16 六、招商业种业态规划 17 1、业种业态规划方向 17 2、商铺业种规划表 19 4、注意事项 21 七、项目租售策略 22 1、招商及销售模式 22 2、招商政策 23 3、招商流程 23 4、招商途径 24 5、招商工作安排 25 一、夏湾市场概况 　 拱北是珠海最繁华的一个区域，毗邻澳门得天独厚的地理优势，吸引着大批港澳居民及外籍人士在此进行各种商务活动。而被称为拱北后花园的夏湾，近年来由于一批大型的高尚住宅区的崛起，无论区域环境还是小区档次都有显著的提升，成为拱北的中央生活区。 据有关部门统计数据显示，目前夏湾区常住人口约为8万，暂住人口约为5万，另有部分未经统计及流动人口约为2万，也就是说，每日约有15万人口在夏湾流动，据预测，未来几年，夏湾区的人口将激增至18万。以日均人流量15万计，按每人每日消费60元计算，则每天将有900万元的消费市场。 经过多年的发展，夏湾已经成为一个配套设施较齐全的成熟区域，是拱北商住的一大投资热点。特别在近两年，夏湾的楼盘如雨后春笋般密集的推出，形成了一个个居住社区群落，而夏湾的二手住宅租赁、售卖市场也水涨船高，租金、售价直逼拱北。在夏湾的夏湾路、昌平路等人流较旺的路段充斥着众多的二手物业行。 粤华路、侨光路、昌盛路等几条主要干路连接夏湾和拱北中心区、口岸以及其它区域。11、21、31、55、56等多路公共汽车在夏湾运行，交通便利。完善的交通网络是夏湾能发展成为新兴商住中心的前提条件。 此外，经过多年的市场培育，夏湾地区大大小小的商场不下数十间，如民润新七星，百和超市等，加上以夏湾市场为中心的餐饮、美容、娱乐场所，为生活在夏湾的居民提供多元化的服务。而且，夏湾作为新一代中央生活区，教育、医疗等基础设施也相当完善。周边的学校有侨光小学、夏湾中学、夏湾小学、市卫校等，一些大型小区如·#·##########花园、春泽名园等也有一流的幼儿园。 特殊区域优势和商业、文化背景，使夏湾聚集了一批来自不同领域、拥有较强的物质基础的私企老板和以投资主导的投资客及投资小业主。他们对资金经营的共同特点是对区域人口数量、消费水平、消费量要求较高，重视区域商业气氛的成熟度。而夏湾作为拱北商业的另一支点甚至是珠海新兴商业网络已然成型。 二、项目分析 1、地理位置 ·#·##########花园商业街东临昌平路，南依粤华路，西靠港昌路，北接夏湾路，四面临街，且与春泽名园的汇金商业街相对，与夏湾市场相近，与汇金商业街、夏湾市场为夏湾商业的三个支撑点，形成了夏湾的中心商业地带。 2、消费群体 ·#·##########花园作为大型中高档次的住宅区，业主有2000多户，预计人口为6000多人，大部分为大型企业中高层职员、公务员及私、民营企业主，他们的一切衣食住行、娱乐休闲，毫无疑问就近消费，是为本项目忠实的消费者。 且周边更有春泽名园、都市花园、八汇花园、宝珠新村、骏兴苑、港湾苑、夏湾新村及新开发的楼盘如宝珠新村二期等社区群，常住居民多为私营企业主、资深移民、港澳籍人士为主，平均收入高，消费能力较强。 3、公共设施 ·#·##########花园周边公共设施完善，银行、夏湾市场、医院、中小学、幼儿园、卫校、汽车总站等分布在·#·##########花园附近。 4、交通设施 ·#·##########花园商业街地处夏湾中心，交通便利，有多路公交线路通达拱北及全市，且在其港昌路附近就有公共汽车总站，11、31、56、702、21、55等线路的公共汽车皆行经·#·##########花园。 5、商业街现状 ·#·##########花园商业街总商业面积约为2万平方米，层高约为4.2米，商铺形状不规则，在开发期并未对整体商铺作详细划分，只有部分商业面积已划分为独立的小面积商铺，而大部分多为大面积商铺。其中已售商铺约占总商业面积的50%，独立小面积商铺已售罄，已出租商铺约占总商业面积的70%，多分布在夏湾路及昌平路。 其中港昌路与夏湾路交接路段的铺位以经营布艺、石材为主，夏湾路以东路段则以超市、音像、琴行及小吃、甜品等为主，昌平路以餐饮、地产中介行及石材、五金为主，而港湾路只有两三间商铺在经营，