天琴湾营销执行方案框架1107_2.docVIP

国贸天琴湾下阶段营销执行方案（框架） 前言—— 天琴湾神秘的面纱已经拉开，但天琴湾的战役才刚刚打响，放下一期别墅的成绩，正视未来的困难，打一场深挖洞、广积粮、缓称王的人民战争。 一组数据（检视一期别墅营销成果）—— 等待，400天 有效蓄客，60天 绽放，14天 认购，2天 来电，720组 来访，409组 20组成交客户、22套、6.66亿 均价6.49万/平米 推广费300万 别墅豪宅的营销特质完全展现——资源、产品、样板、口碑、非公开 平层豪宅的营销有共性、有差异，我们怎样选择 高层营销大节点梳理—— 工程节点 2010年11月20日~2011年5月高层正式蓄客，品牌推广展开； 2011年6月1日—6月18日深度落位蓄客；发力式火爆推广 2011年6月18日二期高层开盘强销 解析 项目营销跨度时间长，且没新销售道具支撑销售，会所需到2011年6月方可启用，高层样板房至少2011年底才有可能开放； 高层豪宅支撑点不足（豪宅板块未被充分认知、展示不完善、配套不齐全、板块入住率低缺人气）； 项目销售任务严峻，G28地块504套同时达到可售条件，如要全部推出，2011年6月18日开盘前必须积累1000组以上有效客户，目前高层客蓄客量远不够； 市场竞争激烈，2011年高层豪宅推盘量巨大（数据呢？？？）； 战略安排——怎么做 项目营销现状——缺“势”（大势并不明朗，三限效应不可小视，品牌张