论我国土地使用权和建筑物所有权.doc

论我国土地使用权与建筑物所有权 袁定波 　　关键词: 土地/建筑物/土地使用权续期制度 　　内容提要: 土地与建筑物的关系问题，是与不动产的范围有关的一个非常重要的问题。这个问题贯彻不动产的始终。本文围绕转让、抵押、租赁过程中，如何正确处理土地使用权与建筑物所有权关系;土地使用权终止时，如何完善土地使用权续期制度：在建筑物区分所有的情况下，各区分所有人对土地使用权享有何种权利这三个方面展开论述。 　　(一)世界各国关于土地与房屋关系主要立法体例 　　土地，指地球陆地表层。从法理上讲，土地权利的空间范围应包括一定深度的陆地表层及其上面高度的空气空间。建筑物，又称构筑物，它是通过人的劳动给土地增添价值而定着于土地的物。(陈信勇：《房地产法原理》，浙江大学出版社2002年版，第12页。)在自然属性上，建筑物是不可脱离土地而存在的，但在法律上，对土地和建筑物的权利是否可以分开，土地和建筑物是否可以作为相互独立的不动产，历来存在两种不同的立法体例。 　　1、房地产权合一的“一元主义”立法模式 　　房屋总是建立在特定的地块之上：土地之上一旦建筑了房屋，那么对土地的占有利用，就主要表现为对房屋的占有利用。因此，房屋和土地自然地不可分及其占有的排斥决定了房屋所有权与土地权利的密切联系。罗马法上有“地上物属于土地”的附合原则，地上的建筑物不得单独为所有权的标的，只能与土地为一体而归属于土地所有人。以德国、瑞士民法为代表，认为建筑物应为土地的一部分，不能构成独立的不动产。《德国民法典》第94条规定：“土地的重要构成部分为定着于土地之物，特别是建筑物及与土地尚未分离的土地出产物。”《瑞士民法典》第642条也有类似规定。 　　2、房地产权分离的“二元主义”立法模式 　　这一模式以日本民法为代表，认为土地和建筑物都为独立的不动产，建筑物可以独立于土地而存在，并不是附着于土地的财产。认为土地与建筑物可以发生法律上的分离，即土地物权与建筑物的物权可以相互独立地进入交易机制，可以相互独立的移转并设定抵押权等权利。在土地和建筑物各自独立的立法中，土地和建筑物的法律关系如下：(1)土地和地上地下建筑物的同一性质的财产权利可以依法分别由两个以上法律关系主体拥有。(2)彼此相连接的分别由两个以上法律关系主体拥有的土地和建筑物的当事人之间，一般以地上权关系明确相互的权利义务。在日本，这种法律关系也可以是借地权关系。(3)土地和建筑物的财产权利可以分别转让，分别设置抵押。(4) 当土地或者建筑物应分别转让由第三人获得时，第三人依法承受出让人和相对应的土地或者建筑物之间的地上权关系。(孙宪忠：《论物权法》，法律出版社2001年版，第324—325页。) 　　(二)我国土地与建筑物的关系 　　我国从1949年建国到1962年，逐步形成了“城市土地国家所有，农村和市郊土地集体所有”的土地公有制。与这种公有制相伴随的，是计划经济和“一大二公”体制下的所有权和使用权不相分离，以及土地无偿无期限使用和土地权利非市场化的制度。1988年修改宪法和土地管理法突破了旧有的制度，承认了土地出租和土地使用权转让，并设立了国有土地有偿使用制度。1990年以后又发布了关于城镇国有土地使用权出让和转让的一系列规定，由此建立起土地公有制基础上的土地使用权制度。这种制度的特点是：(1)土地使用权是一种相对独立的财产权;(2)土地使用权可以按照法律规定的规则进入市场。(王卫国：《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社2003年版，第142页。) 　　如果我们把以土地为标的物的财产权称为地产，把以房屋为标的物的财产权称为房产，那么，房地产这个集体名词就不代表法律上的一类财产权利。尽管从自然属性上讲，房屋用地依地而立，房产不能脱离地产而存在，但从法律上讲，房产和地产是可以分开的。在我国，土地是公有的，但公有的土地上可以存在私有的房产。由于房屋附着于土地，所以房屋所有权人一般需要取得相应的土地使用权。这是一种明智的制度安排。但是，地产与房产的关系，远不是一个“不动产”或者“房地产”的术语所能概括的。(高富平;《土地使用权和用益物权——我国不动产物权体系研究》，法律出版社2001年版，第99页。) 　　我国现行的立法，一方面认为房产和地产为两种独立的权利，另一方面又把房产和地产紧紧地绑在一起。《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让，抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，抵押。”土地使用权转让时，其地上建筑物，其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物，其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但此建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。土地使用权及其房屋抵押时，也采取房屋所有权和其所占有土地范围内的土地使用权同时抵押的方法。 　　我国所采取的严格的房地产权一致原则，