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关于零售产权、整体租赁的反租模式分析 产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，而所有权与经营管理权可以实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物，它主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业。它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。 　　业内把零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”。 　　一、案例情况 　　汇发摩尔项目位于成都市锦江区东御街，处在天府广场以东，锦城艺术宫以南的成都市地理中心和商业中心。其开发商为成都汇发置业有限公司，于1997年底破土动工，2001年6月竣工完成。该大楼占地面积7172 平方米，总建筑面积近11万平方米，共34层。其中地下3层、4层为车库，可泊车400余辆；地下二层至地上十一层均为营业用房，单层面积约5000平方米。12层至30层为写字楼，单层面积约1500平方米。裙楼设扶梯40部，两部观光电梯，货梯1台，消防梯1台，客用电梯2台。 　　该项目地处天府广场绝佳位置，具有无法复制的优势地位。其地下室与规划地铁中心站直接相通，成为未来的地铁上盖物业，将形成新的“地铁经济”和“地铁概念”。目前12层至30层的写字楼已全部整体出售并入住办公，业主为中国人民保险公司四川省分公司。地下2层至地上5层为著名百货零售商-百盛负责经营管理，冠名“摩尔百盛”。 汇发摩尔项目在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为10—100平方米的小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在7%左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。 　　这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。从汇发摩尔开盘以来的运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。百盛进场以后经营状况也比较理想，进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。 　　在成都还有一个正在按此模式运作的大型项目：上海友谊购物中心发展有限公司统一经营和管理的“成都天府汇城购物中心”，位于成都市二环路南三段与科华中路交会处，占地 85亩，建筑面积 15万平方米，经营面积 10万平方米，总投资额达 5.5亿元人民币。该购物中心建成后，将成为第一个集购物、休闲、服务、娱乐于一体的现代化大型 SHOPPING－MALL，几乎囊括所有商业、服务业态，其中包括大型超市（联华超市主力店）、主体百货、家具家电大卖场、美食广场、特色专卖店、数码影城、歌舞厅、大型酒楼、银行、邮局、彩扩、旅行社等。该购物中心建筑风格新颖，共享空间巨大，垂直交通便捷，购物环境舒适，并有开阔巨大的室外广场和近千个车位的地下车库。 天府汇城的租金回报率为每年7.5%，每三年递增0.5%，租赁回报期长达20年。 　　二、三方利弊分析 　　（一）开发商 　　对绝大多数开发商而言，是没有足够的资金实力和耐心等待物业的逐渐升值和租金缓慢抬升。通过零售产权，短期内回收大量资金，保证工程建设的顺利进行和物业的正常营运——这或许是不得已而为之的解决之道。 　　封闭式的大型商业物业往往一卖就散，一散就乱。通过将经营权以固定分红回报的形式从产权所有者手中收回，交给真正经营实力的大商家进行经营，实现统一规划经营，易吸引上行人流，盘活楼盘，有利于楼盘升值，让客户感受升值空间。开发商一般在项目销售结束、商业经营步入正轨后全身而退，将商铺的控制权交给了专业的商业管理公司，而商业管理公司是否能够进行科学的营运规划、完善的经营管理及其资质、理念将对商铺价值、长远的租金回报起到重要的作用。 　　在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。而且，回笼资金（即产权分散销售）与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性：试想，一个销售不畅，入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市中心，经营不善冷冷清清，返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债