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天瑞山庄南地块分析报告 一、阜阳地块经济预算 （一）、地块概况 该地块位于安徽阜阳市颍州区南二环以外南三环以内，离市中心一公里左右，该地块南面300米有一所小学，北面约500米有市重点中学和市汽车总站，市政府已规划阜九路为商业中心街，该地块区域位置极好，发展前景看好！ 本地块占地234.77亩，容积率2，规划为住宅商业用地，配套幼儿园一所，是定位较高品质的景观小区。 （二）、经济技术指标 1、用地234.77亩 2、建筑面积（回迁房按小高层。商品房按剁成和小高层测算）总建筑面积318000m2（车库暂不计算） 其中： 住宅225000 m2，暂按1875户，户均面积120平计算，小高层占30%（77400 m2），多层占70%（180600 m2） 商业用房：33148 m2 物业及社区用房：1500 m2 幼儿园：1500 m2 车库 18000 m2，其中汽车库250个，室外地上汽车位350个，自行车位15000 m2 3、容积率：2 4、建筑密度： 5：绿地率30% （三）、投入资金（成本计算） 1、土地：234.77亩×70万元=16434万元（楼面价516元/ m2） 2、城市配套费：258000m2×50元/m2=1290万元（50元/m2） 3、建安成本：多层、小高层（含水电安装、车库。幼儿园等）各类建筑综合造2×900元/m2=28620万元（900元/m2） 4、前期费用：设计、监理勘探、围墙、场地填土、放线、图审、质检、测绘、规划审查、房产交易、抗震1290万元（50元/m2） 5、小区景观配套62600 m2按300元/ m2 计算，1878万元（300元/ m2 ） 6、专业配套：配电房、电、水、煤气、电信、数字电视、智能化等计5724元（180元/ m2 ） 7、营销费用：3000万元（94.3元/m2）含广告等 8、管理费用：3000万元（94.3元/m2） 9、财务成本：3500万元（110元/m2） 10、不可预见费用：1000万元（31.45元/m2） 11、税金：113953×6%=6837万元（190元/ m2） （四）、产出（销售收入） 1、商铺：33148×7000元/ m2(l两层价格)=23203万元 2、住宅：225000 m2×3500元/ m2=78750万元 3、回迁：60000 m2×2000元/ m2=12000万元（抵充土地款） 4、车库：暂不计算 （合计：113953万元） （五）、所得税前利润： （113953万元-69780万元=44173万元 观点： 阜阳城市发展方向虽规划上是向西、南、东南发展，但是目前市民认可程度和政府扶持力度还是偏向于西区，本地块位于城南板块。 此项目是通过政府特殊关系得到的项目，虽然地价不高，70万元/亩（目前周边地价在70万-150万/亩）但是在拆迁上存在一定难度，拆迁周期长，约半年时间。开发周期长，约4-5年才可售完。预计第一期总投资约8000万人民币左右就可以启动（包括土地款）。 阜阳市场近几年，年住房消化量在50万方以下，该项目虽然前期投入资金低，但是由于销售周期长导致，开发周期长，，市场存在未知因素，存在一定的风险。 二、阜阳房产市场概况 （一）、阜阳城市简介 阜阳市位于安徽省西北部，辖颍州、颍泉、颍东三区和临泉、太和、阜南、颍上四县及界首市，人口932万，面积9775平方公里，是安徽省人口最多的 阜阳区位交通京九铁路纵贯境内，与漯阜、睢阜、淮阜、商阜铁路一起，使阜阳成为五路交汇、八线引入的全国六大路网性铁路枢纽之一，年客流量达300多万人次 阜阳， 阜阳市人均收入比较低，市区居民月平均收入不到2000元。 （二）、阜阳市房地产市场状况研究 1、土地市场现状 2001年以来阜城商品开发土地供应情况（单位：亩） 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年1季度 阜城规划区 1080 808 1897 377 1766 950 834 1660 256.57 同比争长率 -25.2% 134.8% -80.1% 368.4% -46.2% 75.5% 199% 数据来源：阜阳市房地局 观点： 2001年以来，阜阳市城市规划区内共有9628.72亩开发用地进入市场，因此总体来看，年均1000亩左右的土地供应量并不算庞大。 从分年度的土地供应情况来看，阜阳市各年的土地供给量差异较大，由此来看，政府方面对于土地开发的安排欠缺规划性，对房地产开发的规模缺乏控制，可能给楼市供应带来比较明显的跳跃性，在部分时间阶段形成比较集中的供应放量，这对于市场长期的稳定发展存在一定的不利因素。 2006及2007两年，阜阳市的土地供应量均低于近七年来的年均供