农用地分等定级的理论与方法探讨.pdfVIP

土 壤 (Soils)，2004，36(4)：371-375 农用地分等定级的理论与方法探讨 王洪波 (中国农业大学土地资源管理系 北京 100094) 摘 要 在分析了农用地分等定级 目的基础上，将农用地分等定级分为农用地分等、农用地现实级定级和 农用地潜在级定级 3个过程。确定了农用地等、农用地现实级、农用地潜在级的内涵及评价因素选取原则，认为 农用地等是我国在人多地少的情况下所产生的一个特殊的农用地质量指标；农用地现实级是体现农用地在农业用 途条件下收益能力差异的一个重要指标：农用地潜在级是体现农用地作为建设用地潜在收益能力差异的一个重要 指标。农用地现实级、潜在级同农用地的使用权价格、所有权价格关系紧密，是进行农用地估价的理论基础。同 时阐明了农用地分等、定级与估价的关系以及确定农用地等、农用地现实级、农用地潜在级的理论与现实意义。 关键词 农用土地；土地质量；分等定级 中图分类号 S15：F301 1989年原国家土地管理局在全国6个试点县进 的差别f5】；王建国提 出了土地生产率差别是农用地 行 了农用地分等定级工作，2001年 3月，全国9个 分等的依据，而劳动消耗差别则是农用地定级的依 省份全面开展了农用地分等，部分市县开展了农用 据，并分别构建了农用地分等和定级的数学模型方 地定级与估价工作。与实践工作相适应，《农用土地 法 刚。 分等定级规程》历经 1988年的总体设想，1989年 在农用地分等定级规程分解为 《农用地分等规 的征求意见稿，到 1998年才颁布了规程的试用稿。 程 (送审稿)》、《农用地定级规程 (送审稿)》和 《农 1999年国土资源部土地利用司组织编写了 《农用地 用地估价规程 (送审稿)》以后，本文着重讨论以下 分等定级规程》、 农《用地估价规程》，又于2002年 3个问题：一是农用地分等与定级的内涵；二是农用 9月编写了 农《用地分等规程 (送审稿)》、 农《用地 地分等与定级的评价因素选取原则；三是农用地分 定级规程 (送审稿)》、《农用地估价规程 (送审稿)》。 等定级与估价的关系。 随着农用地分等定级与估价实践的日益深入与 1 农用地分等定级的内涵 规程的逐步完善，对其认识也愈加深刻。高向军将 农业部的耕地地力等级划分体系和国土资源部的农 1．1 农用地分等定级的理论基础 用土地分等定级评价体系进行了比较 ，认为农用地 国土资源部 1998年颁布的 《农用土地分等定级 分等定级评价已经从对土地 自然状态的研究发展到 规程 (试行)》规定：土地等别需要反映级差收益 I 人地一体的资源价值管理评价…；周生路对农用地 的形成；土地级别需要反映级差收益II的形成，因 经济定级的方法进行了比较研究 J；邵景安将我国 此，现有的农用地分等定级工作大都是以级差收益 农用地分等定级研究分为雏形发展阶段、初期发展 理论为基础进行的。在这种背景条件下，农用地分 阶段和完善发展阶段，认为农用地评价成果，单一 等、定级的本质就是用等级次序揭示级差地租 1和 的分等、定级较多，综合评价成果较少rj】；王万茂 级差地租II。而 目前我国农用地评价的实践主要集 分析了农用土地分等、定级、估价实践工作滞后， 中在对农用地级差地租 I的评价即为分等，即使有 三者不衔接的问题 ，提出了首先对农用土地分等， 些地方进行 了农用地定级，其内涵亦是评价农用地 然后按经济产量定级，在此基础上测算农用土地的 的级差地租 I2【】。对于农用地级差地租II的评价方 等别基准地价和级别基准地价的技术路线f4】；但承 法鲜有研究，将级差地租 I和级差地租II进行货币 龙提出了农用土地分等定级宜采用 “先分等后定级， 化的就更少了，致使农用地级差收益分配没有科学 等级分别划定以体现等级差异性”的技术路线，认为 依据 。 “等、级合二为一”、 “土地级别是土地等别的细分” 最新的 《农用地分等规程 (送审稿)》、《农用地 的技术路线不能完全揭示农用土地等和级在本质上 定级规程 (送审稿)》规定的农用地分等与定级的目 372