基于多目标规划模型的房价探讨与实证分析.pdfVIP

【问题探讨】 基子多目标规戈!j模型 的房价探讨与实证分析 贾璐熙，王桓辉 (中山大学数学与计算科学学院，广东广州510006) 摘要：金融危机以来，我国政府受制于救市的压力，对于高房价的宏观调控始终未能收到预期的 效果。本文总结并改进了传统的研究方法，将百姓承受能力和金融稳定系数量化为指标，通过多 目标规划模型给出合理的参考房价，试图为长期的房价调整寻求一条出路；用Lingo软件对广州 市的房价进行了实证分析，并针对实际分析结果提出了一系列平抑房价，化解楼市泡沫的措施。 关键词：多目标规划；金融稳定系数；百姓购房承受能力 文章编号：1003—4625(2010)05—0081一03中图分类号：F832．45文献标识码：A 一、现状综述 根据我国的具体国情，一个建房周期取为5年。为了 我国房价自1998年起连续上涨，楼市泡沫逐步提高银行资产的安全性，规定建房周期结束后开发 形成，2008年的金融危机已然给我们敲响了警钟。商的还款年限’r=1年，则开发商的总成本近似为 然而迫于救市的压力，政府未能彻底放开手脚平抑 C=G+L【(1+一y)5+1L1】 (1) 房价，导致金融危机以来房价的反复和盘旋上升。基 商品住宅房的一大特点是具有刚性需求，根据 于这个现状，提出一套有效的方案在未来一个较长 理性预期假设，消费者还会根据对未来经济形势和 的时期内温和地平抑房价，化解楼市泡沫具有至关 住宅价格水平的预期做出决策。然而当开发商误导 重要的意义。 消费者，导致发生价格扭曲时，买涨不买跌的心态会 二、模型分析和系数推导 推动住宅价格进一步上涨，形成恶性循环，本世纪初 房价调整直接影响到国内的金融稳定，对我国 的情况充分证明了这一点。基于理性预期，目前消费 经济的健康发展和国家经济安全都有着不容忽视的 者普遍认为未来房价将会大幅下调，导致如今的需 影响，因而我们的模型试图通过一个较长的阶段温 求萎缩。在这种情况下，消费者主要根据上一个售房 和地平抑房价，在确保金融稳定的基础上逐步挤出 周期的房价和销售情况来判断当时的房价是否合 泡沫。这就需要确定一个联系房价和银行信贷健康 理，从而决定购房与否。即当前建房周期建成批售的 程度的金融稳定系数。 商品住宅房面积为S。，上一周期的实际成交面积／上 (一)金融稳定系数的推导 一建筑周期的建成面积xSo即为S，体现了刚性需求 开发商一般采用成本加利润的方法来确定商品 面积；p为本周期批售时的平均单位房价；p为上一 房定价，出于利润最大化的考虑，一些不合理的费用 周期成交的平均单位房价；Sxe(1州则表示在刚性需 统统计入了成本，从而抬高了房价。从国家宏观调控 求的基础上，由于相邻两个售房周期的价格比对实 的角度考虑，我们借鉴工业企业的“成本倒推法”，不 际购房量的影响。据此定义预期成交面积为 涉及房地产开发中各项成本的细节讨论，以限制开 f ， ■ ，、fs×e‘1删，当s×e‘1州蕊时； … 发商的超额利润。 8巾J=1 一 ，。，二、 Lz， 以下讨论均限于特定地区一个建房周期内商品 ISo， 当axe”叫Ⅳ≥s0时； 住宅房的开发和销售情况：即建房周期内建成商