20071228_大连_中瑞香周路项目_市场定位报告.ppt

规划指标: 占地面积：56300平米 建筑面积：约13万平米 其中 住宅 122000平米 公建 8000平方米 容积率：2.4 限制性条件: 建筑密度：〈25% 绿地率：〉35% 建筑高度：〈60米 沿香周路建筑高度〈16米 住宅套型要求：严格执行90/70政策 位于丰台区小屯村，处于城市化进程中交通便捷的城市边缘区域，区域心理认知较低； 项目成功关键： 紧抓西部客户对大户型的需求和对尊贵文化的精神诉求，打造特色产品体系 定位思路： 抓大势——区域发展研究、市场机会挖掘 找客户——目标客户锁定 做产品——对应客户需求的产品体系打造 成功关键——紧抓西部客户对大户型的需求和对尊贵文化的精神诉求，打造特色产品体系。 花园城市： 1999年大连被联合国确定为亚太地区城市环境治理先导示范城市； 2000年，大连市荣获迪拜国际改善居住环境最佳范例奖； 2001年，大连又被联合国环境规划署授予环境“全球500佳”称号； 中国最适宜居住城市排行榜中,大连名列第二； 国际性活动： 大连国际服装节 大连国际啤酒节 2007夏季达沃斯论坛 中心城区土地存量不足，打开城区土地升值空间 区域规划将使区域价值得以进一步提升，但进展缓慢，对本项目无实际价值 重点实施“四区十街一带”区域经济发展规划，用五年左右时间形成城区税收稳定的支撑点和著名的区域经济区(带)。“四区”： 以奥林匹克广场为核心的西部文化、体育、商贸区； 以新开路珠江国际网络信息大厦为核心的中部商务区； 以市轻轨始发站和麦德隆大连商场为核心的北疗现代商贸物流区； 俄罗斯风情一条街和双兴商品批发展城为核心的东部旅游商贸区。------西岗区“十一五”规划 未来5-10年内，项目周边工厂将逐步完成搬迁，成为承接城市核心区域内工作人员的第一居住区。 大势：站在城市发展方向上 远景规划可使区域环境改善问题：短期不可实现思考：我们可利用的机会（价值）在哪里？ 从经济发展的角度，大连在全国的二线城市中名列前茅，但城市商品房均价水平一直不高； 由于大连市场一直以自然资源为价格的主要决定因素，因而除星海板块外，城市中心及周围的其他板块的价格相差无几，城市核心区的略高； 此为非正常现象，导致城市价值被低估。 城市居住的三种模式 城市中间地带形成的理论基础 霍华德田园城市 赖特理想都市 ……………… 美国新都市主义(Urbanism) 英国Urban Village 紧凑型（中心地带）都市社区 紧凑型都市社区，一般分布在城市中心地带或者城市CBD中心。紧凑型都市社区与城市关系是极度的集约与混合。 它虽然交通便利，城市型配套齐全，但是建筑密度较高，建筑形态单一，人口密度较大，生活形态比较混乱，社区居民视觉超载，缺乏安全感。 离散型（郊区地带）纯居住区 离散型纯居住区一般是指与城市距离相对较远，分布在城市郊区地带的社区。 它建筑密度较低，绿化率较高，住宅消费相对紧凑型都市社区较低，但是离散型纯居住区城市配套严重缺乏，特别是医疗、购物、教育、文化艺术等配套设施。 此外，它还交通不便，建筑形态单一，所以离散型纯居住区基本作为短暂居所。 中间型（中间地带）都市社区 中间型都市社区坐落于传统意义上的聚居点之外，也就是所谓的城市边缘，但又不能等同于一般意义上的郊区概念，它把城市的中心引向边缘，又把城市的边缘引向中心，是城市中心与次中心相互交换的产物，我们称之为城市中间地带。 首先，中间型都市社区是一种新型的居住特性社区。她相对紧凑型都市社区而言：容积率低，绿化率高，而且社区氛围相对和谐，具有较强的社区归属感；她相对离散型纯居住社区而言：社区居民专属的多功能配套，交通方便，而且把尊重个人权益作为规划的首要目标。此外，中间地带都市社区建筑形态多样化，适合不同年龄阶层、不同收入阶层等人士的选择。 其次，中间型都市社区模式不仅是建筑符号的表面化，还是一种新的生活方式和生活心态 再次，中间型社区的高品质、生态、环保、人性化、高艺术文化属性和可持续发展必将是主流人群的选择。因此，她将是城市居住发展的一个必然趋势。 THANK YOU！ 08年供应楼盘分布扫描： 鹏辉新天居 诺维溪谷 [锦华银座 名城国际 良玖国际 龙畔金泉 乐活源 易和紫园 台家276 家年华 唯美品格 福佳新城 财富广场 中央华府 北京公园 中山公园里 春柳公园 海印长城 [大连中心裕景 卡纳意乡 黄山观海 豪森茗家 枫景豪庭 金广东海岸 嘉和?花样年华 西山阳光水岸