我国住房按揭贷款优质性研究.doc

我国住房按揭贷款优质性研究 苏多永 罗文波 张祖国 美国次债危机源自次级住房抵押贷款，根源是房地产市场危机。我国住房按揭贷款已达到了前所未有的规模，当前我国房地产市场“有价无市”或“价跌量缩”，我们有必要研究住房按揭贷款的优质性，提前进行风险揭示，防范“中国式次债危机”的发生。本文以房价波动为主线来研究住房按揭贷款的优质性，探讨房价与房贷质量之间的内在联系，并提出了防范我国住房按揭贷款发生质变的应对之策。 一、住房按揭贷款及主要特征 我国住房按揭贷款实质上就是美国住宅抵押贷款住宅抵押贷款优级贷款次级贷款40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%，下降城市主要集中在上海、北京、深圳、广州等中心城市。在成交量低迷和房价滞涨的微调状态下，我国住房按揭贷款的优质性可能会受到一些影响，主要是因为滞销会大幅降低房产流动性，房产持有人无法通过市价及时转让房产以解决个人原因可能产生的违约问题，“不及时还款和断供”行为可能出现，但绝不是普遍存在现象，只要房市调整幅度不至于涌现大量“负翁”，住房按揭贷款优质性就不会发生质变。 资料来源：国家统计局网站，由笔者整理而成。 3．房价深幅调整将会对住房按揭贷款质量产生决定性影响。毫无疑问，按揭贷款优质性发生质变的原因是房价深幅调整，大批“负翁”出现，尤其是以投资或投机为目的而持有房产者会选择“不及时还款或断供”行为，届时住房按揭贷款将不再优质。 但是具体调整到何种程度才会使这种违约行为大面积地存在？才会使按揭贷款的质量发生扭转？本文以2008年第二季度全国住宅销售价格3787元/平方米为基准，根据最近几年的房价走势，对住房按揭贷款质量进行弹性分析，研究房价下跌到何种程度按揭贷款才会发生质变。 （1）如果房价下跌3%，全国住宅销售价格就回到2007年水平，但不会对按揭贷款产生较大影响。2008年上半年，新增住房按揭贷款2956亿元，其中商业住房按揭贷款2205亿元，公积金贷款751亿元。由于我国实行至少20%的首付，如果房价回落3%，不会出现大量“负翁”，且2008年上半年全国住房成交面积较少，并以自住为主，违约成本对于自住者来说较大，因此房价小幅调整不会对我国住房按揭贷款产生较大影响。 （2）如果房价下跌21%，全国住宅销售价格就回到2006年的水平，就会对我国住房按揭贷款产生较大影响，可能会出现“不及时还款或断供”等违约行为。2007年我国房地产市场爆发式增长，“量价贷齐升”，全年共成交住宅约7亿平方米，房价上涨约17.5%，共发放住房按揭贷款8417亿元，如果再考虑到2008年上半年发放的按揭贷款，2007年以来的新增住房按揭贷款为11372亿元，已经占到2008年6月底住房按揭贷款余额的33%。如果房价下跌21%，2008年上半年购房者可能大部分成为名副其实的“负翁”，2007年购房者在“负翁”与“富翁”之间徘徊。房产大幅度的缩水，以投资和投机为目的的购房者可能会选择“不及时还款或断供”等违约行为，但这种违约行为不会大面积的存在，只会对住房按揭贷款产生较大影响，但还不会发生质的变化。 （3）如果房价下跌29%，全国住宅销售价格就回到2005年的水平，“不及时还款或断供”等违约行为可能大规模存在，住房按揭贷款的质量将发生重大变化。2006-2008年6月，共成交住宅面积约14.8亿平方米，共发放住房按揭贷款13782亿元，占2008年6月底住房按揭贷款余额的39.5%。如果房价下跌29%，2007-2008年6月购房者大多数成为“负翁”，约30%的住房按揭贷款存在“不及时还款或断供”的违约风险，住房按揭贷款的质量必将发生重大变化。 （4）如果房价下跌45%，全国住宅销售价格就回到2004年的水平，“不及时还款或断供”等违约行为必将大规模上演，住房按揭贷款必将发生质变。2004-2008年6月，我国新增住房按揭贷款21898亿元，占2008年6月住房按揭贷款余额的63%，如果房价下跌45%，那么2004年以来的购房者可能都被“深度套牢”，成为真正的“负翁”，由此“断供”等违约行为会大量发生，银行将成为全国最大的“房东”。如果再考虑到房价下跌趋势明显，银行很难通过市价抛售房产以减少贷款损失，住房按揭贷款的质量将发生质变，贷款的优质性届时将不复存在。 三、应对之策 1．保持房价稳定，杜绝房价大起大落是防止住房按揭贷款发生质变的治本之策。房价走势决定了房贷质量，房价上涨既是房贷质量提高过程，又是房贷风险不断积聚过程；房价下跌既是房贷质量恶化过程，又是房贷风险不断爆发过程；只有房价保持稳定，才能够保持房贷质量不会发生根本的改变。由于我国房价累计上涨长达十年之久，房价已被严重“透支”，衡量房价高低的“收入房价比”和“租金房价比”均已大大超过了国际警戒水平，房地产市场的风