房市已入冬,调控促回旋.doc

房市已入冬，调控促回旋 胡志刚 调控僵持了一年半多，坚挺的房价终于被撬动了。11月百城住宅均价环比较10月份下降了0.28%，连续第三个月下降，足见，房地产市场已进入寒冬。昨天，调控让房地产笑；今天，调控让房地产哭。之前的“哭”与“笑”都只是短暂的周期转换，即使有“哭”，“哭”过之后半年左右又能继续“笑”，但是眼前的房地产却苦苦煎熬了一年半，至少还有一二年无法破涕为笑。当下，通胀之“虎”，凶猛依然；滞胀之“狼”，凶恶愈显；市场之“冰”，日益弥坚。在此般严酷环境之下，房地产的“冬天”显得格外难熬。中央对于调控坚定不移的表态让房地产更是前途茫茫。2011年年底以及2012年开年对于广大房地产业来说，困难重重，但是，冬天过去必然迎来春天，苦日子总有熬过头的时候，房地产市场虽然进入低谷，但其发展前景终究还是呈现回旋趋势的。这种回旋既包括常态下大约一年左右的长回旋，也不排除迫于通胀和滞胀给宏观经济带来的困难与压力，房地产市场调控会出现短回旋。需要说明的是，是长回旋还是短回旋，都不是过去多次调控的原地迅速反弹，而是经过税收和法律政策来替换行政手段，使回旋呈现一种平稳的趋势。 一、通胀——凶如猛虎 十年来我国的通胀一路攀升，势如猛虎，房价更是水涨船高。而这些归根结底是货币扩张现象，因为金融是房地产的血液。从1999年我国货币总量为12万亿，到2010年就增长为72.58万亿，是之前的6.5倍。 1、从货币发行来看 2010年我国是世界上发钱最多的国家，新增货币10.38万亿元，增幅19.46%，达72.58万亿，远超稳健货币政策中15%到17%的控制指标；而同期美国年增长3.3%，为60万亿元。2010年中国的GDP是40万亿元，美国是97.5万亿元。从M2和GDP的比值来看，我国的比值接近2倍，美国的比值接近0.5倍左右，由此可见，我国货币发行中的水分是美国的4倍左右，所获得GDP美国是中国的2.4倍。在这个比值不断扩大的过程中，货币如“蜜”般逐渐被稀释成了“水”。 2、从外汇储备来看 随着国际资本项目流入、贸易顺差、外汇储备规模增大，我国外汇储备不断增长，中国人民银行4月14日公布数据显示，我国的外汇储备突破3万亿美元，不到2年增加1万亿，稳坐全球外汇储备第一大国的同时刷新了世界纪录，近两年内增长超过50%，总量比日本超出近两倍。外汇储备是我国货币发行的第二渠道，外汇占款越大，基础货币的投放量也就越大，货币的乘数效应也就越高。尽管央行行长周小川表示可以利用“池子”来吸收资金流入，而不造成通胀压力与资产泡沫，但随着资金流入规模的增加，央行的冲销成本都会不断上升，央行在财务上甚至可能入不敷出，一旦央行不能完全冲销，则短期国际资本流入会加剧国内流动性过剩，推高通货膨胀与资产价格。 3、从信贷增长来看 从2000年到2010年十年间人民币新增贷款从1.33万亿元到7.95万亿元，增加了6.62万亿元，“天量”信贷就如一把“双刃剑”，在刺激经济的同时，也为经济发展埋下了种种隐忧，更是让房地产滋生了大量的泡沫。1998年—2010年末，房地产贷款余额从3106亿元上升到9万多亿元，翻了30余倍。其中房地产人民币贷款新增量占人民币贷款新增的四分之一。在金融血液的滋润下，楼市异常火爆，房价冲向高点，市场人士分析，楼价攀升背后，正是信贷投放对房地产的支撑起到了关键的作用。随着资产价格的抬升，通胀预期也随之加剧。即使调控下央行频繁加息，在投资驱动型经济增长模式以及积极的财政政策和难以稳健的货币政策一时无法改变的情况下，市场上货币流动性过剩现象仍不能彻底解决。 4、从信托发展来看 近年来中国信托业呈现出了爆炸式的增长。2011年第三季度，中国信托机构管理的资产规模增至4.09万亿元，其中17%的信托资金涉及房地产业。据普益财富统计，2010年上半年房地产信托新增规模1407亿元，2010年全年新增2864亿元，而2011年上半年新增为2078亿元，截至目前，房地产信托的存量规模已超过6000亿元。对于逐渐遭遇债务重压和销售萎缩两面夹击的房地产企业而言，信托融资是一个很好的资金来源，是金融血液的又一个重要来源。虽然宏观调控之下房地产信托管制不断深入，但是，11月房地产信托平均募集规模达2.26亿元，超过平均水平八成。虽然数量下降，但收益率仍超10%。 5、从虚拟经济来看 “虚拟经济”主要是指与虚拟资本以金融系统为主要依托的循环运动有关的经济活动，简单地说就是直接“以钱生钱”的活动。因为虚拟经济的产生是以货币的出现和信用的发展为前提的，而货币与信用则是商品生产与交换发展的结果，因此没有实体经济的发展就没有虚拟经济，虚拟经济是实体经济发展到一定程度的必然产物。为了堆积虚拟经济这块泡沫，宽松货币政策与投资驱动拉动全民投资潮“功不可没”，但这却成为了房价上涨的温床。