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集体经营性建设用地权益现状与 估价思路探讨 (石利琴周小雪) 摘要：十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》的通过， 给集体经营性建设用地流转打开了一扇窗，今后集体经营性建设用地可在一定条件下出让、 租赁、入股；目前阶段配套的法律法规尚不完善，集体土地评估缺乏规范。作为估价师，我 们需要对集体经营性建设用地的权益进行分析，了解其特点，同时对于集体土地价格的评估 进行探讨，为更好地开展集体经营性建设用地估价工作做好知识储备。 关键词：集体经营性建设用地权益评估 2013年11月，十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决 定》，决定中明确提出要建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允 许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。中央 这一政策的出台也即拉开了集体土地使用制度改革的序幕，集体土地入市成了当下最热门话 题之一。 根据今年5月份通过的《国土资源部2014年立法工作计划》，在其2014年度15件立法 项目中，没有集体经营性建设用地相关的专项规定或者规章的立法计划，因此，笔者认为集 体经营性建设用地相关法律、法规、政策的落地仍需时日，在法律法规的空白期，集体经营 性建设用地将有一段时间处于预期价格大幅上涨、实际操作无法可依的局面，这将给我们的 评估实践带来较大的挑战。 从评估的角度认识集体经营性建设用地的概念，明确其权益，界定其价值内涵，理顺估 价工作中的关注点，是现阶段集体建设用地估价工作的重心。以下根据笔者近年来在集体建 设用地评估及咨询业务方面的实践，对其概念、权益进行梳理，并提出现阶段集体建设用地 估价工作中应特别关注的事项。 一、集体经营性建设用地的概念及权益 (一)集体经营性建设用地的概念 根据中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB／T21010．2007)，土地分为12 个一级类、56个二级类。一级类用途包括耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储 用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用 地、其他土地。其中属于建设用地的分类包括商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管 理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地。按照是否具有经营性 来说，可以将商服用地、工矿仓储用地、住宅用地纳入经营性建设用地范畴。但在集体土地 中，农村村民住宅用地即宅基地具有福利性质，只能自用而不能进行经营，结合笔者对十八 届三中全会精神的理解，我们认为集体经营性建设用地应界定为属于集体所有的商服用地、 工矿仓储用地，即工业、商业、旅游、娱乐等经营性用途的集体土地。 (二)现阶段集体经营性建设用地的权益 集体经营性建设用地的权益，即集体土地所有者或使用者对其土地享有的权利通过让渡 获取相应的收益。集体经营性建设用地价格的评估便是对其相应权益价值的评估，因此，我 们首先应了解集体土地所有者或使用者享有的权利。 通过对我国现行《物权法》、《土地管理法》及相关法律的梳理，我们将目前集体经营性 建设用地的物权权能及其特点汇总如下： 1、集体土地所有权权能受限 从物权权能的角度来说，集体土地所有衩人对其土地依法享有占有、使用、收益和处分 的权利。但在现行的法律体系下，集体土地所有权受到了种种限制，产权被弱化。集体土地 的使用权和收益权部分缺失，包括对使用人、使用用途等有极其严格的限制，征收补偿标准 偏低等；尤其是作为主要的物权权能——处分权不完整，集体土地所有权人对其所有的土地 没有完全的处分权，其最终处分权依然属于国家，国家可以采用行政手段征收集体土地的所 有权。 2、集体建设用地使用权多限制 (1)使用权主体限制严格 2004年修订的《土地管理法》第2条规定，“土地使用权可以依法转让。”第43条规定， “任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡 镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇) 村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”即只有乡(镇)、 村集体和乡(镇)村企业可以取得集体建设用地使用权。 (2)使用权流转要求严格 《土地管理法》第63条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租 用于非农