2006年全国股份制商业银行行长联席会议材料 中国房地产行业研究报告.docVIP

2006年全国股份制商业银行行长联席会议材料 中国房地产行业研究报告 上海浦东发展银行 二00六年八月 目 录 一、2005年我国房地产市场总体回顾 1 （一）整体景气度 1 （二）开发投资 2 （三）土地开发与购置 4 （四）商品房供给 5 （五）商品房销售 6 （六）房地产交易价格 7 二、国家宏观调控方向及2005年以来房地产相关政策 10 （一）房地产业的宏观调控方向 10 （二）2005年以来涉及到房地产市场的主要政策及影响分析 12 三、2005年房地产行业区域发展比较分析 17 （一）各省、直辖市房地产行业发展比较分析 17 （二）主要城市房地产市场及投资潜力 23 （三）重点城市房地产市场总结 25 四、2005年房地产上市公司及其优势企业发展特点分析 36 （一）房地产上市公司整体情况 36 （二）房地产优势企业发展特征分析 38 五、宏观调控下的房地产信贷风险与信贷投向建议 43 （一）宏观调控下的信贷风险分析 43 （二）关于房地产信贷投向与风险控制建议 47 一、2005年我国房地产市场总体回顾 房地产业作为支柱产业，是我国现阶段的消费热点，在近几年经历了一轮快速的发展，至2003年和2004年达到景气高点。2005年，在各级政府的共同努力下，宏观调控措施取得一定成果，房地产开发投资增长幅度趋缓，商品房销售价格涨幅有所回落。但是，房地产开发市场中的结构性矛盾尚没有得到根本性解决，商品房空置面积增速加快，部分地区房地产开发投资规模和商品房销售价格仍处高位，价格上涨的压力仍然存在。2005年房地产市场总体发展情况回顾如下。 （一）整体景气度 2005年，各项“房地产景气指数”呈下滑趋势，尤其是前两季度，下滑比较快，进入三季度以后，各景气指数稳中略降，进入平稳运行阶段。第四季综合景气指数基本保持在101.1，比去年同期回落3.53点，12月份，为100.92，比1月份回落2.52点，比去年同月回落4.40点，整体处于景气下降区间（见表1-1，图1-1）。 表1-1　2005年房地产景气指数及主要分类指标走势情况 月份 综合景气指数 投资指数 土地开发面积指数 销售价格指数 1月 103.44 101.05 96.09 109.33 2月 102.80 100.00 95.55 110.31 3月 102.19 99.08 94.98 111.20 4月 101.90 100.17 93.46 110.57 5月 101.83 101.09 93.17 107.11 6月 101.65 101.11 95.07 104.49 7月 101.86 101.60 95.87 104.21 8月 101.86 101.69 96.25 104.35 9月 101.57 101.72 95.83 104.26 10月 101.10 101.24 95.49 104.07 11月 101.08 101.02 94.96 104.71 12月 100.92 100.77 95.19 105.22 数据来源：国家统计局 图1-1 2004至2005年全国房地产开发综合景气指数趋势图 （二）开发投资 房地产开发投资增速逐月回落。2005年，全国累计完成房地产开发投资15759亿元，比上年增长19.8%，增幅比上年回落了8.3个百分点, 比上半年和前三季度分别回落了3.7和2.4个百分点。从5月份开始，房地产开发投资增速已持续8个月低于同期城镇固定资产投资增幅，呈现平稳回落的态势（图1-2，表1-2）。 表1-2 2005年全国房地产开发投资完成额及同比增长情况 单位：亿元 ?月份 去年同期 本月累计 同比增长% 2月 944.8 1199.7 27.0 3月 1820.4 2323.6 26.7 4月 2686.2 3405.3 25.9 5月 3703.0 4644.2 24.3 6月 4923.7 6193.1 23.5 7月 6055.3 7587.0 23.5 8月 7184.6 8920.1 22.3 9月 8356.8 10377.7 22.2 10月 9526.4 11769.4 21.6 11月 10738.3 13240.0 22.2 12月 13158.3 15759.3 19.8 数据来源：国家统计局 图1-2 2005年各月全国城镇投资和房地产开发投资增长速度 2005年，商品房中住宅投资比重相对提高。全国完成商品住宅投资10768亿元,同比增长21.9%，所占比重由上年的67.2%上升到68.3%，提高了1.1个百分点；商业营业用房投资2000亿元，增长16%，所占比重为12.7%，下降了0.4个百分点；办公楼投资740亿元，增