昆山巴城东方云顶营销策划报告--天行者1号.pptVIP

* 昆山-巴城 东方云顶 营销策划报告 上海志颖房地产经纪有限公司 第一部分 昆山城市规划和交通规划 1、城市规划 2003年《昆山市总体规划（2002-2020）》，以“五个统筹”为原则，提出了片区发展、市域即城市、大区域联动三个新概念，确定城市的性质为：长三角地区现代化制造发达的工贸城市，具有江南水乡特色生态园林城市。昆山地处苏锡常都市圈和上海都市圈的交汇处，在沪宁发展轴上具有重要的战略位置，昆山在全国百强县市中位列第一。其国家级的经济开发区-昆山经济开发区以及花桥开发区（省级），带动地方经济快速发展。此外，由于阳澄湖的大闸蟹闻名海内外，蟹产业也成为昆山经济的支柱产业。 距离苏州市区45公里，40分钟左右车程。 距上海60公里，50分钟左右车程。 昆山-巴城 东方云顶 营销策划报告 / 上海志颖房地产经纪有限公司 2、产业规划 根据昆山十一五发展规划，昆山未来将形成以优质、高效、生态为标志的现代城郊型农业；形成研发、制造、营销相匹配的集约高效的先进制造业；初步形成多样化、国际化、规模化的现代服务业。重点形成吴淞江工业区和沿沪产业带，无缝接轨苏州和上海。 昆山-巴城 东方云顶 营销策划报告 / 上海志颖房地产经纪有限公司 3、交通规划 据国家《中长期铁路网规划》、《江苏省铁路网规划》、《江苏省沿江轨道交通线网规划》，未来昆山市将有沪宁铁路、京沪高速铁路、沪宁城际铁路等穿越昆山而过。根据苏州城市轨道交通远景规划，未来苏州将形成4 条轨道交通， 其中3 号线唯亭路站已接近昆山，对昆山的影响有望最大。 昆山-巴城 东方云顶 营销策划报告 / 上海志颖房地产经纪有限公司 第二部分 阳澄湖别墅市场解析 1、阳澄湖别墅市场概况 昆山-巴城 东方云顶 营销策划报告 / 上海志颖房地产经纪有限公司 A、苏州阳澄湖板块 　　阳澄湖湖西板块位于苏州相城区，相城区是苏州房地产开发最晚的一个区域，建有大型的专业市场，道路交通建设都已完善，为房地产业的迅速发展奠定了基础。阳澄湖板块的别墅都是近两年推出的，阳澄湖板块相比园区的金鸡湖，独墅湖，青剑湖等发展都要慢，一则由于距离市中心比较远，二则在苏州本地居民心目中，是农村的概念。但是，随着苏州外来人口的大量涌入和相城自身的建设发展，相城区为越来越多的人所认可，投资发展潜力巨大。阳澄湖相比园区的三大湖水域面积更广，周边的可开发地块更多，生态保护也更好。因此发展成为度假休闲的别墅群体。 　　综上来看，阳澄湖周边的别墅是中产阶级可以承担的，并且居住环境比园区的别墅更生态，更符合幽静，远离城市的度假休闲需求，这也是此板块别墅价格飞涨的原因之一。板块唯一的缺陷是项目有些都在镇上，周边配套档次较低，难以满足需求，如果不在相城区工作而选择此处作为居所，确实有诸多不便。但是相城的道路交通状况给了这边的购买者很大的信心。更重要的是，很多购买者把此处作为周末节假日度假的胜地，对于周边配套要求不高。满足了都市高收入群体5+2的生活模式。 总价在180-300万之间较多 经济型别墅总价在90-150万左右 中高档别墅在250-350 万左右 独栋270-350平方米 双拼280-310平方米 联排230-250平方米 叠加180-220平方米 独栋12000-14000元/平方米以上 联排8000元/平方米 叠加7000元/平方米 中式 欧式 美式 联排 叠加 独栋 主力总价 户型面积 价格水平 建筑风格 产品形态 相城区别墅产品特征 昆山-巴城 东方云顶 营销策划报告 / 上海志颖房地产经纪有限公司 小结 目前苏州阳澄湖在售的别墅项目主要集中在相城区，数量不多，从现有几个项目的运作情况来看，苏州阳澄湖别墅市场仍处于初期，未来发展的空间很大，开发的进程会继续加快。 经过短短的一两年时间，相城区阳澄湖别墅市场已经开始进入到稳定的发展时期，环湖别墅市场正在逐渐形成，仅06年至今现有的别墅价格变化来看，该区域的别墅市场已经提升到一个新得到高度，由起初的7000元/平方米左右的销售价格已经达到目前的10000元以上的水平，产品的品质相应得到了提升，影响力也在不断扩大，针对的客户群体范围基本覆盖了苏州其他区域的中高端消费人群，作为一种高品质生活的标准，未来相城区环湖别墅将会有更大的发展，随着市场的日益成熟，将成为苏州乃至周边城市的一个主要的别墅居住区。 而位于阳澄湖东侧的昆山市巴城镇近年来逐渐发展成为以阳澄湖湖景、大闸蟹等自然资源为依托的别墅市场，呈现别墅市场的另一种发展格局。 昆山-巴城 东方云顶 营销策划报告 / 上海志颖房地产经纪有限公司 Ｂ、昆山阳澄湖别墅市场 城市概况 　　巴城镇巴城镇属昆山市，位于阳澄湖东岸，北临常熟