第四章 开发与控制.doc

第四章 开发与控制 1、开发策略 对于火车站周边地区开发项目而言，分期开发实施的步骤非常重要，为了有序完成火车站地区建设，每一开发阶段都应有不同的工作重点。 1.1起步阶段 掌握土地资源是一切经营活动的基础。应当充分的认识到，政府作为整个项目的经营者，经营的资本主要是土地资源，其所依据的是土地的升值潜力。因此，在火车站地区投入建设之前，政府就应将规划区范围内的土地资源进行分等定级，有序投放市场。 1.2发展阶段 吸引各开发商及房地产商到规划区进行建设。通过基础设施及火车站的建设，使开发项目能依托火车站快速成型。根据福清的现状，这一阶段应主要吸引资金进行一些商品房的建设，通过人口的积聚带动商服务业的需求，构筑城市新区。 1.3成熟阶段 回收资金，提升建设档次。在火车站地区建设全面展开后，沿线的大型公建都可在这一阶段启动，这一时期土地推出速度直接影响地价的增幅，此时应该有意识的控制土地开发的速度，尽量成片整组的进行建设，加强绿化、环境设施的建设，全面提升环境质量。 2、开发强度 土地开发强度涉及到建设容量、环境容量、交通负荷能力和功能需要等多方面的因素。通过合理的土地开发强度控制，不但可以保证良好的城市空间环境，还可对引导投资、提高土地使用效率及形成合理的空间结构起到积极的作用。 火车站地区将成为福清市未来的副中心，必须体现现代化的城市形象。因此规划中采取了相对集中开发的策略，坚持高质量的生态环境与高强度开发相结合，这样的开发模式既集中紧凑，高品质低密度的建设能最大限度地提高环境品质，使城市生态的概念得以完善。 土地开发强度主要通过容积率和建筑密度两项指标来控制。 3、高度控制 根据城市空间设计，结合城市功能和周边山体来确定建筑的限制高度。整体建筑群体的高度呈沿虹霞大道中间高、两头低的抛物线式天际线。沿迎宾路形成西低东高的天际线。 严格控制高层建筑的数量和布点。高层建筑相对集中布置在东段和中段核心区。建筑高度实行严格的高度分区控制。迎宾路中段建筑限高70米；东段为建筑最高区域，建筑限高100米；西段考虑到火车站建筑的特点，建筑限高45米；其他地段，新建住宅多层限高24米，点式小高层限高35米。 主要道路两侧建筑的高度除满足其所在地块的高度控制条件外，还应与所临道路两侧建筑控制线之间的距离相适应。一般最小高宽比为1∶1，低于这个比例，其高度以建筑所在地块的控制高度为准。当高宽比大于2时，沿路建筑的高度应不超过其所临道路两侧建筑控制线的宽度，上部超出部分建筑适当退进，一般不小于6米。沿道路交叉口的建筑高度可比其所在地块所规定的建筑高度高一至两个楼层，约6～8米。重要的路口建筑群的高度控制应符合结点设计的要求。 4、后退红线 为了保证迎宾路的环境质量，保持街道空间的连续性和尺度感，规划对建筑后退红线的要求较高，并综合考虑建筑应急通道、日照和防火要求。原则上沿主干路退道路红线15～20米，沿次干路退道路红线8-10米，沿支路退道路红线5～8米。地块与地块之间考虑开设防火通道的可能，两侧各退红线不小于5米。 对于大型公共建筑等需留出用于人流集散的公共空间或行人集中的路段时，建筑后退红线应根据建筑的使用功能确定，保证建筑所临路段的畅通。退后红线地段应结合建筑设计与人行道统一考虑。如果属于单位的围墙与道路红线所夹地段，应由围墙所属单位负责绿化或铺装人行道用做公共空间使用。凡临街的单位围墙应采用通透形式，如用透空混凝土砌块造成的花格墙或铁饰围栏等。 5、建筑形式与色彩 建筑形式与色彩是城市各种建筑功能的外在表现方式，应通过设计加以适度的引导和规定，使城市整体建筑空间健康有序。火车站地区建筑色彩的基调清新淡雅，建议以暖色与淡色为主，在此系列上做相应变化，建筑沿道路的立面应在材料、色彩和质感的处理上应统一和谐，在视觉上给人以变化和连续的感觉。建筑屋顶，应作为建筑的第五立面进行重点设计，多层住宅建议使用坡屋顶，可适当增加屋顶绿化。 6、土地使用兼容性 考虑土地的适用性和土地市场的需求，对土地使用兼容性作以下控制。土地使用兼容性不是土地使用性质的兼容，而是指在相同性质土地上设施的兼容，它体现着混合使用的功能多样性和服务综合性。 R C U G S R1 R2 C1 C2 C3 C5 C6 G1 G2 一类住宅用地 ▲ ▲ 二类住宅用地 ○ ▲ 小型商业设施 ○ ▲ 邮电所 ○ ▲ ▲ 行政办公用地 小型金融设施 ○ ▲ ▲ 小型文化娱乐设施 ▲ ▲ 商业写字楼 ▲ 大型文化娱乐设施 ▲ ▲ 市政公用设施 社会停车场