2015年研究基础与工作条件.docVIP

研究基础与工作条件 1、工作基础（与本项目相关的研究工作积累和已取得的研究工作成绩） 课题组成员由土地资源管理、人文地理、城乡规划、农业水利工程、环境科学、测量学、地类信息系统、区域经济学等多学科、多专业人员组成，均为我公司业务骨干。课题负责人长期从事房地产估价、土地集约利用研究、土地规划等工作，对国家的土地管理制度和政策、土地估价行业标准等有较深的认知，在房地产估价、城镇地籍管理、土地资源调查研究等方面具有丰富的经验。主要成员具有多年的土地估价、房地产估价以及土地资源管理相关研究经历，拥有较高的理论水平和实践操作能力，积累了大量的文献资料和丰富的实践经验。 除主持完成大量的土地估价、房地产估价项目外，课题组负责人和主要成员主持或参与完成了大量土地资源管理相关研究课题，包括城镇基准地价评估及更新研究、地价动态监测、地价指数研究、房价地价关系研究、统一年产值与征地区片价研究、农用地分等定级研究、土地集约利用评价及研究、土地利用与管理形势研究、土地利用总体规划、城乡建设用地增减挂钩、土地一级开发地价咨询与开发模式研究等。主要代表作有：《西安市城镇土地定级与基准地价更新》、《西安市地价指数研究》、《西安市地价动态监测》、《西安市房价与地价关系研究》、《渭河西安城市段南岸城市建设区地价分析研究》、《西安市城市建设用地集约利用状况评价》、《西安市经济技术开发区等7个开发区土地集约利用评价更新》、《关于我国集体土地征用公平补偿问题的思考》、《土地估价行业发展趋势研判》、《西安市房地产市场空间结构分析》、《西安市农用地分等定级研究》、《西北地区土地利用与管理形势观测指标体系与观测点布局研究》、《西安国际港务区土地一级开发策略研究》、《高陵县城乡建设用地增减挂钩专项规划和实施规划》等科研项目。 同时，课题组成员撰写并发表了大量学术文章，主要有：《城市基准地价更新中有关问题探讨》、《土地增值税征收中的房地产价格评估问题探讨》、《工业用地地价监测中有关地价问题的思考》、《关于开发区土地集约利用评价规程（试行）的几点修改建议》、《谈国企改革土地使用制度的创新——以西安家世界购物广场为例》、《国有企业改革中的土地资本运作问题研究》、《宏观调控背景下的西安市土地供应政策探析》、《土地利用与管理形势观测指标体系研究》、《赴德国地价评估考察报告》等。其中，《谈国企改革土地使用制度的创新——以西安家世界购物广场为例》获2004年中国土地估价师协会成立十周年论文二等奖，《赴德国地价评估考察报告》获2004年中国土地估价师协会成立十周年优秀论文奖。 2、研究思路 本次新形势下集体经营性建设用地出让价值评估工作，是在全面分析集体经营性建设用地新政策形势的基础上，通过对集体经营性建设用地入市内涵界定、价值要求剖析后，结合马克思地租理论及地价定义，对其出让价值构成及影响主要因素作以全面分析，提出适合新形势下集体经营性建设用地使用权出让价值评估的方法和技术思路。 3、技术路线 本课题研究的技术路线图如下： 4、研究方法 （1）文献研究法 文献研究法主要指搜集、鉴别、整理文献，并通过对文献的研究形成对事实的科学认识的方法。本文搜集了十八届三中全会中提出的关于土地制度改革的相关资料，了解了农村集体经营性建设用地流转新趋势；并阅读了大量关于农村集体经营性建设用地流转价值评估的文献资料，了解了流转价值评估的现有方法和思路；在这些文献阅读的基础上，确定了本文的研究方向，即旨在解决新形势下的农村经营性建设用地流转的价值评估。 （2）定性分析法 定性分析法具体包括归纳演绎法、分析综合法及抽象概括法。这些方法的应用将具体体现在：对新形势即同等入市、同权同价进行综合分析，归纳总结出“新形势”的出发点、内涵等；对新形势下农村集体经营性建设用地出让价值推理分析，抽象出出让价值的构成，概括出出让价值的具体内涵；以及对影响出让价值的因素进行的归纳与总结。 经验借鉴法分为经验总结和经验借鉴，在经验总结的基础上，合理借鉴。主要是通过对国有建设用地出让价值评估思路的总结，并借鉴，为构建农村集体经营性建设用地使用权出让价值评估提供思路。 5、框架 本课题框架主要包括： （1）集体经营性建设用地入市相关政策分析。以十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场入手，提出在新形势下，集体经营性建设用地入市的内涵、出发点，明确集体经营性建设用地使用权价值评估的要求。 （2）结合马克思地租理论，分析集体经营性建设用地使用权价值构成。以绝对地租和级差地租两种基本形式地租理论，剖析集体经营性建设用地使用权出让价值构成。 （3）结合地价的定义，对影响集体经营性建设用地使用权出让价值影响因素进行分析。结合集体经营性建设用地流转的最新政策、产权特征及特殊的区位特征，分析影响集体经营性建设用地使用权出让价值评估的一般因素、