国家体育场投资价值分析.pdfVIP

北京奥运国家体育场项目(鸟巢)投资方案价值分析 一.项目背景 国家体育场是本届奥运会的主会场，奥运会的开幕式、闭幕式、田径比赛和男子足球 决赛等最重要的活动与赛事将在此举行。体育场坐落于地势略微隆起奥林匹克公园建筑群 的中央，由瑞士赫尔佐格德梅隆设计联合体设计。设计新颖独特，由一系列辐射式门式钢 桁架围绕碗状坐席区旋转而成，汇聚成网格状，建筑物的立面、楼梯和屋顶融合为一个整 体—如同一个树枝编织成的鸟巢。为此，国家体育场也被称为“鸟巢”。 国家体育场总投资34.65 亿元，总建筑面积25.5 万平方米，机动车泊位数1 千辆，绿 地面积6 万平方米。2003 年12 月动工建设，运营期为2008 年1 月1 日至2038 年12 月31 日，2008 年为试运行期，正式运营期为2009 －2038 年，共30 年。 国家体育场的投资和建设采用了比较先进的公私合营BOT 模式。通过项目法人合作方 的招标，由中国中信集团公司主导组建的中信联合体(中信联合体由中国中信集团公司、北 京城建集团有限责任公司和金州控股集团有限公司组成)最终成为国家体育场BOT 项目的 法人合作方。作为投资、维护管理的回报，中信联合体将获得30 年期的运营权(不含2008 年试运行期)。 二．投资价值分析 情景一：用NPV ＝0，求出在基本收入来源(基于国际体育场经验的收入来源) ，满足投资收 益率要求的投资额。 基本假设: (1) 项目从2003 年12 月动工建设，运营期为2007 年1 月1 日至2038 年12 月31 日。 (2) 收入的主要来源有体育比赛（包括国安俱乐部主场的足球赛收入），文化演出，展览， 固定广告，冠名权，旅游观光。收入预测如下表： 表1.1 2007-2038 年国家体育场项目收入预测（万元） 年度 体育比赛 文化演出 展览 固定广告 冠名权 旅游观光 合计 2007 0 4080 588 0 0 3000 7668 2008 0 4080 594 261 0 3000 7935 2009 777 4499 1114 548 1500 3000 11438 2010 785 4499 1125 575 1500 3000 11484 „ „ „ „ „ „ „ „ 2038 1036 7113 1487 1407 1500 3000 15543 (3) 基建投资支出分别发生在2003 年末与2005 年末。2007 年开始计提折旧。根据税法和 建设方案，假设固定资产的净残值率为5 ％，机器设备的折旧年限为10 年，一期工程建筑 物的折旧年限为32 年，二期工程建筑物的折旧年限为30 年，按直线法计提折旧。折旧及 资本支出安排如下： 表1.2 2007-2038 年国家体育场项目折旧费用及资本支出表（万元） 年度 折旧 年度 折旧 2007 15027 2023 7528 2008 15027 2024 7528 2009 15575 2025 7528 2010 15575 2026 7528 „ „ „ „ 2022