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项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析 （一）潭八条”出台 144㎡以下非首套房亦可享契税补贴 继我省出台《湖南省住房和城乡建设厅关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》之后，9月下旬，我市出台《关于促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，积极出台执行细则，应对当前我市房地产市场的复杂形势。前者简称“湘五条”，后者简称“潭八条”。 “潭八条”结合湘潭实际情况，进一步细化“湘五条”，为我市房地产市场健康持续发展提出了新的发展思路。业内人士认为，“潭八条”将在一定层面上有效激活市场活力，科学调整供求关系，助推湘潭楼市稳步发展。 回购商品房用作保障房 《意见》鼓励符合条件的棚户区改造项目购置适当面积的普通商品房用作公租房和棚户区改造安置房，纳入我市保障性安居工程年度计划，享受国家、省、市保障性安居工程有关资金补助及配建房源税费减免政策。 对此，市房产局的相关专业人士认为，“拓宽保障性房源筹集渠道”打通了保障房和普通商品房之间的通道，是消化现有商品房库存、促进我市住房保障工作与房地产市场协调持续健康发展的有效举措。一方面，我市住房保障需求仍然较大。另一方面，我市房地产市场供应比较充足。购置普通商品房用作公租房和棚户区改造安置房，可谓相得益彰、一举两得，无疑将进一步促进全市房地产市场平稳健康发展。 下一步，市房产局拟逐步将现有的“以建为主、购买为辅”的公租房筹集思路调整为“建购并举”，适当减少公租房新建计划；同时在形式上优化棚户区改造征收安置方式结构，激励被征拆户将货币补偿方式转化为实物安置方式。 鼓励被征拆户购买商品房 《意见》鼓励被征拆户选择货币补偿，支持被征拆户到市场上购房。对被征拆户因征拆购置新建商品房和二手房的，购房款等于征拆款的部分产生的契税予以免征。对被征拆人征拆后，其配偶、子女、父母购买新建商品住房和二手住房的，对购房款等于征拆款的部分产生的契税实行补贴。 意见在全省率先推出了被征拆户购房税费实施政府补贴政策。其中，被征拆户购房税费补贴分为两大部分：第一部分：市城区范围内，征拆协议签订后，被征拆户购买新建商品房，购房款等于征拆款的部分产生的契税予以免征；如果是被征拆户的配偶、子女、父母使用征拆款购买新建商品住房，对于购房款等于征拆款的部分产生的契税予以补贴，实行先缴后补。 第二部分：市城区范围内，征拆协议签订后，被征拆户购买二手房，购房款等于征拆款的部分产生的契税予以免征；如果是被征拆户的配偶、子女、父母使用征拆款购买二手住房，对于购房款等于征拆款的部分产生的契税、营业税、城建税、教育费附加、个人所得税等税费和办证费用予以补贴，实行先缴后补。 通过契税补贴、贷款支持解决置业“钱荒” 《意见》通过实行购房契税补贴、加大金融机构购房贷款的支持、加大公积金贷款购房的支持等三条新政来全面解决难贷款、贷款力度不济的现状，直接解决置业者置业“钱荒”问题。 《意见》对我市家庭购房实行一定程度的购房契税补贴。也就是说，在我市购买非首套新建商品住房或二手住房的家庭，面积在144㎡以下的，按规定的税率缴纳契税后，可享受一定额度的契税购房补贴。 《意见》也强调各商业银行要努力配足个人住房贷款额度，优先满足个人首次购买普通住房贷款需求，在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。在首套房认定上，《意见》也进一步放宽了标准：一方面，购房人贷款住房套数认定不包括房改房、继承房、集资房、征拆安置房。另一方面，家庭购买首套改善型住房申请贷款的，按首套房认定。 另外，《意见》指出，省内其他市州住房公积金缴存人到我市购买自住住房的，可在本市办理。另外，市民购房可申请提取住房公积金支付购房首付款，无房户租赁住房可申请公积金支付房租。 加大行业引导与监管 《意见》要求各主管部门要进一步简化审批程序，审批时限要在法定时限基础上缩短三分之一。同时加大房产信息公开力度，及时发布市场供求信息。鼓励开发企业诚信经营和产业升级，信用等级评定为A级的房地产开发企业或采用住宅产业化的建设项目，资本金监管比例为监控标准的50％。 《意见》指出，对不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，予以降级或注销资质证书。对无开发业绩、无开发项目的开发企业实行“劝退机制”。同时，进一步加强商品房预售资金监管，严格预售资金提取条件，严肃查处开发企业违规挪用预售资金的行为。进一步健全完善各相关职能部门联动执法机制，加强对开发企业、施工单位、中介机构的联合监管，有效遏制房地产领域违法行为的产生。 入市时机选择的注意事项 ? 1.?注意之一：关注当前，更关注未来? 业界在推导开盘时机时，往往着重于考察当前的政策和市场形势，较少对未来做预测。这是由于分析当前更有把握，而预测未来往往会犯错误。但开盘时机本身是在未知的将来，考察当前的市场有助于把握未来，但对未来的预判才是明确开盘时