土地增值税清算培训课件 - 肇庆市地方税务局 - 广东省地方税务局.pptVIP

土地增值税清算业务培训 一、前言 二、基本政策 三、土地增值税清算 四、土地增值税清算扣除项目 四、土地增值税清算扣除项目 五、土地增值税清算申报受理 六、土地增值税清算审核 六、土地增值税清算审核 六、土地增值税清算审核 六、土地增值税清算审核 六、土地增值税清算审核 六、土地增值税清算审核 六、土地增值税清算审核 六、土地增值税清算审核 六、土地增值税清算审核 七、土地增值税清算鉴证 八、土地增值税的核定征收 八、清算后再转让房地产的处理 九、土地增值税清算需明确的问题 九、土地增值税清算需明确的问题 九、土地增值税清算需明确的问题 1、取得土地使用权所支付的金额 2、房地产开发成本 3、房地产开发费用 4、与房地产转让有关的税金 5、财政部规定的其他扣除项目 应缴土地增值税﹦（收入—扣除项目）*税率 房地产企业扣除项目 收入的审核 1. 重点审核纳税人预售款和相关的经济收益是否全部结转收入以及销售价格是否明显偏低。审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。 2. 必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。 3. 对纳税人转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由的，由主管税务机关按该项目同期同类房地产的平均价格或评估价值确定其收入。 非直接销售和自用房地产收入的审核 （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 取得土地使用权所支付的金额的审核 1.同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。 2.房地产开发企业因逾期缴纳土地出让金而产生的滞纳金不得扣除。 3.房地产开发企业因逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 4.房地产企业以非货币形式取得土地使用权或者在建工程的，按照“187号文”第三条第一款规定的方法和顺序确认收入并开具发票。 5.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 房地产开发成本的审核 第二十二条 纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关经报上一级税务机关核准后，按照当地扣除项目金额标准计算扣除。 凭证资料不符合清算要求或不实是指有下列情形之一的： 1.不能提供符合国家标准的建筑施工合同的，不能在规定期限内完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的。 　　2.工程结算项目建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。 ——摘自《广东省土地增值税清算管理规程（暂行）》 房地产开发成本的审核 3.装饰装修、园林绿化工程由具有相应资质且账务健全的企业施工，但不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的；装饰装修、园林绿化工程由无资质企业、个体工商户或个人施工，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。 　 4.房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。 　 5.大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。 ——摘自《广东省土地增值税清算管理规程（暂行）》　 房地产开发费用的审核 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利