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六安华正 四．服务方案 怀远县土地增值税清算审核服务方案 依据蚌埠市和怀远地税局选择注册税务师事务所服务项目，为进一步做好房地产开发项目土地增值税清算审核工作，保证质量并按时完成任务，统一审核工作的规范和各项要求，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》、《注册税务师管理暂行办法》等相关法律法规的规定，结合我所实际，特制定本工作方案。 一、鉴证服务目的 按照合同约定，对相关纳税人的房地产开发项目土地增值税清算审核业务的合法性、真实性、准确性进行认真审查，制作工作底稿，撰写审核报告。 二、鉴证服务范围 依据蚌埠市和怀远地税局土地增值税清算审核服务项目表 第二包：土地增值税清算审核服务 序号 名称 项目 数量 服务要求 2 土地增值税清算审核服务 3 总投资4亿元左右，建筑面积23万平米左右，审核服务限额9万元。 三、鉴证服务的主要内容与重点 （一）鉴证服务的主要内容 具体内容应包括但不限于： 1、审核纳税人提供的资料是否符合清算规程的要求。 2、审核纳税人清算项目的确认是否准确。 3、审核纳税人销售发票、销售合同、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表与销售收入是否关联。销售价格是否存在明显偏低情况。对视同销售的房地产是否按规定确认销售收入。 4、审核取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用、代收费用、与转让房地产有关的税金等扣除项目是否符合下列要求： 在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生且符合国家有关法律法规规定。 　扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。 扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，按规定需要分摊共同的成本费用的,应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 5、对相关证明资料进行审核确认。 6、主管税务机关确认的其他需要审核的内容。 （二）鉴证服务的重点 1、清算项目收入总额的计算审核及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制。 2、扣除项目金额的计算审核及《扣除项目成本费用计算表》的编制。 3、土地增值税应纳税额的计算审核及《土地增值税纳税申报表》的编制。 四、鉴证服务工作部署 （一）人员配置。对每个项目选派2名注册税务师、2名工作人员及造价工程师1人参加此次服务工作，必要时可以增加人员参与。确定1名税务事务所负责人全权领导、指导、协调土地增值税清算服务工作。 （二）组织管理。建立土地增值税清算服务工作组，确定1名组长，负责审核评估工作的协调、处理相关业务；明确税务事务所1名业务负责人全权领导、指导、协调土地增值税清算服务工作组工作，工作组组长对税务事务所业务负责人负责，重大事项必须经所集体讨论决定；同时，税务事务所业务负责人及工作组组长做好与地税局、企业沟通协调工作。 （三）分工协作。项目组长负责了解项目整体情况，整体把控项目的关联勾稽。1名注册税务师负责审核收入、开发间接费用；1名注册税务师重点负责审核开发成本。1名工作人员负责核对销售合同、销售发票，1名工作人员负责核对项目报表、科目余额以及与项目相关的各种税费应交和实交情况，造价工程师负责对项目的预决算造价审核。在实际工作中，根据审核工作量、复杂程度可以进行调整。 （四）后勤保障。税务事务所成立后勤保障组，负责后勤保障工作。 五、鉴证服务工作思路 （一）搞好审前调查。土地增值税的清算，包含的时间范围比较长，清算涵盖的内容比较宽，而且，对清算涉及的原始凭证要求严格，没有凭证不得扣除。这就要求纳税人从清算的依据，到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。 A、清算范围的界定： 1.明确清算项目及其范围。 2.正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。 3.正确划分清算面积和非清算面积（待售面积）。 4.按照当地省级人民政府制定的“普通标准住宅”标准，正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。 5.正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期开发项目为单位进行清算（或以《土地增值税项目登记表》为依据）。 6.正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。 7.明确清算项目的起止日期。 B、应当搜集、整理如下资料： 1.取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。 2.开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、发票等。 3.银行借款合同及借款计息清单。 4.转让房地产项目成本费用账簿、分期