房地产销售—第二章.pptVIP

房地产销售 第二章房地产销售准备 赵雨 崔发强 cuifaqiang@126.com 课程介绍 能力目标　　初步了解房地产销售所必需的“五证”，对销售宣传资料能做到分类清楚、功能清晰，清楚销售文件的格式，懂得销售人员的配备、选择和培训，销售现场准备的基本内容。 课前准备 　　１．亲自拜访２－３家当前在售的房地产项目，对项目进行初步了解，并索取更多与项目有关的宣传资料。 　　２．仔细观察并可以简单绘制２－３家当前在售的房地产项目销售现场的情况，包括室内格局、宣传工具等。 第一节|销售的法律资料准备 一、期房销售条件 未竣工的房地产项目进入市场销售需要符合预售条件，才能准许销售。期房销售项目须具备有“五证”，它们分别是： 1、商品房预售许可证 目前,全国各地对项目预售的规定也有所不同。一般来讲，商品房预售条件及商品房预售许可证的办理程序，按照《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》和《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。 取得预售许可证的条件有：预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照，按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书。持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续。已确定施工进度和竣工交付使用时间，七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房项目，已完成三分之二结构工程。预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利，法律、法规规定的其他条件。 预售许可证主要由证书编号、售房单位、项目名称、用途、房地坐落、建筑面积、销售方式、发证机关和有效期构成等项目构成，不同地区的商品房预售许可证内容可以不同。通常情况下，可以登录当地发证机关网站查询证书真伪。 ? 图2-1某某市商品房销（预）售许可证 某某市商品房销（预）售许可证 某房证字第X号 售房单位： 项目名称： 用途： 房地坐落： 建筑面积： 平方米 销售方式： 发证机关： 有效期： 年 月 日 至 年 月 日 第一节|销售的法律资料准备 2、土地使用权证 本证是证明土地使用已向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产商转让房地产，必须与市县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权证书。否则房地产商不得转让房地产。 土地使用权证主要由证书编号、土地使用者、坐落、地号、图号、用途、土地等级、使用权类型、使用权面积、共有分摊面积、终止日期、填证机关、发证单位所属人民政府盖章等内容组成。 土地使用者 坐 落 地 号 图 号 用 途 土地等级 使用权类型 终止日期 使用权面积 其中共用分摊面积 填 证 机 关 (印) 年 月 日 备注:证书封面及说明部分省略(包括证书编号、人民政府印) 图2-2某某市国有土地使用权证 第一节|销售的法律资料准备 3、建设工程规划（临时）许可证 根据相关法律规定，在城市规划区新建、扩建、改建建筑工程和市政工程应向城市规划主管部门或派出机构领取建设工程规划许可证方可办理开工手续。建设工程规划许可证的附图和附件是该证的配套文件，具有同等法律效力。 建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收，验收合格后，将建设工程规划（临时）许可证更换为建设工程规划许可证，未经验收或验收不合格的，不予发放规划验收合格证，不予房地产权登记，不得投入使用。  中华人民共和国 建设工程规划许可证 编　号 　　根据《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定，经审定，本建设工程符合城市规划要求，准予建设。 　　特发此证。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　发证机关： 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年　月　日 　建设单位 　建设项目名称 　建设位置 　建设面积 附图及附件名称 遵