机会与挑战--百子湾5号项目全案策划中期汇报.pptVIP

机会与挑战 本次汇报的主要内容 第一篇 项目整体发展战略 技术思路——确定项目发展战略 界定问题： 界定问题的基本分析模型 客户目标（R2） 快速回款 确保高收益 全部变现 市场情景解析（S） CBD二、三级辐射区 7000元/平米以上的项目，销售速度多集中在7000-8000平米/月，最快的为1.1万平米 目前月销售速度能够达到1.4万平米的项目的价格多集中在5300-5400元/平米 北京市 北京2003年年均销售额超过11亿元的仅有区位条件非常好的远洋天地和富力城两个项目 区域情景解析（S） 项目周边区域解析 围绕CBD形成梯度住宅市场 区域市场价格随着与CBD的距离的逐渐增加，价格呈现明显的递减趋势 2003年后各区域市场的发展明显提速 西大望、青年路、四方区域发展日趋成熟 2004年后潜在供应量巨大 区域情景解析（S） 项目所在区域解析 CBD的三级辐射区 区域形象差，认知价值低 区域建设刚刚启动，鲜明的市场形象尚未形成 区域目前实现价格为5300元/平米，考虑到自然增长因素，未来三年后最快能达到6500元/平米 项目紧邻经济适用房项目 项目面临的问题 Q=S(R1、R2) 技术思路——确定项目发展战略 战略发展机会研究的主要内容 整体市场机会研究 市场发展进入良性循环，呈平稳增长之势 8.31之后市场供给不会出现短期井喷现象 需求逐步释放，尤其是主流需求表现强劲 城市总归修编为东部市场的发展带来良好的契机 区域市场机会研究 空间机会分析 区域市场机会研究 时间机会分析 大盘的市场机会研究 ——大盘与区域发展的动态关系 定调 提升 限制 项目所在区域价值评价 突破区域的发展战略 地块城市属性及区位特性 大盘为区域定调 空间与时间上的机会 成功突破速度的驱动因素 大盘确定客户层面的模式 CBD二、三级辐射区客户的基本构成 置业目的多样 需求种类较多，需求质量相对较高（区域内板楼速度明显高于塔楼） 来自CBD的各级白领的多样需求是市场发展的主要驱动力 本项目适应性检验 ——单一细分市场型 本项目适应性检验 ——多个细分市场型 本项目适应性检验 ——限定市场充分细分型 限定细分市场的选择 ——确定客户层面 在CBD的二、三级辐射区内，可以划分出明显的客户层次 确定客户层面上限 确定客户层面上限 珠江帝景为区域高端项目，由该项目不同总价范围户型的销售状况可以找出区域价格上限。 确定有限市场中保证销售速度的客户群体 本项目目标客户群选择 竞争策略 以西大望目前客户为本项目的目标客户 市场案例 低总价项目销售速度明显较快 两居室的销售速度明显好于三居室 随着区域的成熟，三居室的销售速度明显提升 突破价格体系的模式 ——建立新的价值体系 大盘建立价值体系的方向  ——核心竞争力模型 大盘通过核心竞争力建立价值体系的共性——至少两种核心优势的组合 大盘建立价值体系的方向  ——案例总结 大盘实现产品创新的途径 ——突破传统观念 技术思路——确定项目发展战略 项目整体发展战略 突破区域 突破速度 突破价格 技术思路——确定项目发展战略 目标客户的价值取向 目标客户的个性特征 目标客户的共性特征 项目整体价值定位 和睦、幸福的家庭生活 悠闲自在的生活节奏 给予孩子的 孩子的欢愉 友谊和聚会 第二篇 产品设计的优化建议 项目整体价值定位在产品设计中的体现 建立示范区的区域DIS系统 初步沟通：穿过本社区的东郊仓库一路、金海花园中街和社区东侧道路的建设由发展商协同市政单位来承担。 我们要体现大盘的规模优势，将市政道路建设成为都市示范路，变劣势为优势。在各block中间形成视觉通廊。 区域形象建立 通过独特的形象标识示范区的气质 边界 ——统一的建筑形象 运用特色的符号语言，鲜明的、与众不同的物业形象与周边社区、尤其是与经济适用房形成自然的区隔 边界 标志物 以入口处的写字楼为核心 标志物主要强调体量、高度、独特性 应着力于各写字楼建筑之间的呼应关系，以群体形成的体量感作为区域