浅论房地产估价中容积率修正系数确定.pdfVIP

Journalof ofScienceand University Technology 第26卷 Vol26 Shandong 2007年6月 Jun2007 Nal；u(1 Science 浅论房地产估价中容积率修正系数的确定 赵建勋1，贾建秋2 (1．单县国土资源局，山东菏泽274300；2．单县水务局，山东菏泽274300) 摘 要：重点阐述影响土地价格的因素——容积率，其内涵和特性，对地价影响规律，在房地产估价中容积率修正 系数确定原则，对实际工作中容积率修正系数方法分析的同时，提出容积率修正系数改进措施。 关键词：房地产估价；容积率修正系数；改进措施 中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1672—3767(2007)Sup一0264—03 影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的 们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发， 途径各不相同，但其作用机制可概括为两个方面：一 建设房屋。 是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土 房屋的单方开发成本一房屋单方造价+楼面地 地供求关系影响地价。重点探讨影响土地价格的因 价+税费 素之一——容积率，在房地产估价中如何确定其修 楼面地价一宗地总价／宗地内允许总建筑面积 正系数。 一土地单价／容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地 1容积率内涵及其特性 价的高低。 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋 (4)容积率存在的最合理值。提高容积率可以 的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率 提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建 和规划容积率两种。容积率是指规划容积率，即宗 筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为使经济效益、 地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积 社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率 率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高 存在客观上的最合理值。 低，也反映了地价水平的差异。容积率是城市规划 2容积率对地价影响规律 管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响 地价最重要的因素。容积率具有如下特性： 容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和 (1)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面 市场供求关系的作用，区位条件愈优越，地价水平愈 积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单 高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率 元，是一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积 对地价的影响程度愈大。表现在以下几个方面： 不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施 (1)遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术 用地等。容积率只有指“宗地”容积率时，才能反映 经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而 土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容 (2)容积率、建筑密度与建筑层数之问有一定关 积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：当建 系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积 筑