修缮 绪论.pptVIP

（一）房屋修缮的概念 房屋修缮是指房屋从建成到报废的整个使用过程中，对房屋所进行的查勘、设计、维修、更新等修葺[qì]?活动，以及实行技术、施工、设备各项管理的总称。 （二）房屋修缮的研究对象和任务 房屋修缮就是研究房屋损坏的发生和发展的规律、房屋损坏的维修方法和房屋养护方法的学科。研究房屋受腐蚀等而损坏的规律，就必然涉及化学、物理、生物以及材料科学、检测技术等学科；研究房屋的维修和养护，也必然要运用房屋建筑、结构和施工方面的专业知识，故房屋修缮是综合运用多学科知识的一门学科，是建筑工程技术的一个重要分支。 （三）房屋修缮的特点 房屋维修技术是建筑施工技术的分支，它是研究利用房屋建筑的已有功能、质量和技术条件，根据国家的建筑方针，因地制宜把已有的房屋维修得更好、更方便、使用更合理的一门学科。从归类来说，房屋的新建与维修同属建筑工程的范畴，是建筑工程的两个阶段，有共性也有特性，在技术上各有自己的特点。 管理和维修好房屋，不仅可以充分利用和保护好这笔巨大而宝贵的社会财富，而且关系到用房单位生产、工作的安全，关系到千家万户人民群众的安居乐业，也关系到社会主义现代化建设的发展。因此，把现有房屋维修养护好，为人民创造一个良好的社会、生活、工作环境，其工作十分重要，意义相当重大。 房屋日常养护的具体内容包括： 1．地基基础的养护? 　　2．楼地面工程的养护? 　　3．墙台面及吊顶工程的养护工程? 　　4．门窗工程的养护? 　　5．屋面工程维修养护? 　　6．通风道的养护管理? 四、房屋修缮工作程序与考核标准 （二）房屋维修养护的考核标准 房屋修缮的标准是在房屋修缮原则的基础上制定的。建设部颁布的《房屋修缮范围和标准》，是根据我国的实际情况，按不同工程情况，把房屋划分成等级，对不同等级的房屋规定了相应的修缮标准，并要求凡修缮施工都必须按建设部颁布的《房屋修缮工程质量检验评定标准》的规定执行。 1．房屋修缮的标准 根据1985年1月1日城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮范围和标准》，按房屋不同的结构、装修、设备条件，把房屋划分成一等和二等以下两类。一等房屋应符合的条件为： （1）结构。包括砖木、混合和钢筋混凝土结构，其中，凡承重墙柱不得有用空心砖、半砖和乱石砌筑者。 （2）楼地面。楼地面不得有用普通水泥或三合土面层者。 （3）门窗。正规门窗，有纱门窗或双层窗。 （4）墙面。中级或中级以上粉饰。 （5）设备。独厨，有水、电、卫设备，采暖地区有暖气。 凡低于以上所列条件者为二等以下房屋。 房屋等级确定后，再把房屋划分为主体工程，木门窗及装修工程，楼地面工程，屋面工程，油漆粉饰工程，水、电、卫、暖设备工程，金属构件及其它九个分项工程，针对这九个分项工程分别制定出了修缮标准。 2．日常养护考核指标 日常养护考核指标主要有：定额指标、经费指标、服务指标和安全指标。 （1）定额指标。小修养护工人的劳动效率要100％达到或超过人工定额；材料消耗要不超过或低于材料消耗定额。达到小修养护工程定额的指标，是完成小修养护工作量，搞好日常服务的必要保证。 （2）经费指标。小修养护经费主要通过收取物业管理服务费筹集，不足部分从物业管理公司开展多种经营的收入中弥补。 （3）服务指标 1）走访查房率。一般要求管理员每月对辖区的住(用)户要走访查房50％以上；每季对辖区内住(用)户要逐户走访查房１遍。走访查房户数计算时，对月(季)内走访如系同一户超过１次的均按１次计算。 2）养护计划率。应按管理员每月编制的小修养护计划表依次组织施工，考虑到小修中对急修项目需及时处理，因此在一般情况下，养护计划率要求达到80％以上，遇特殊情况或特殊季节，可统一调整养护计划率。 3）养护及时率。当月全部报修中应修的户次数，指剔除了经专业人员实地查勘后，认定不属小修养护范围，并已作其它维修工程类别安排的和因故不能安排维修的报修户次数。 （4）安全指标 确保住用、生产安全，是维修服务的首要指标，是考核工作实绩的重要依据。 为确保生产安全，物业管理企业应建立一系列安全生产操作规程和安全检查制度，以及相配套的安全生产奖惩办法。在安全生产中要十分注意以下３个方面： 1）严格遵守操作规程，不违章上岗和操作。 2）注意工具、用具的安全检查，及时修复或更换有不安全因素的工具、用具。 3）按施工规定选用结构部件的材料，如利用旧料时，要特别注意安全性能的检查，增强施工期间和完工后交付使用的安全因素。 五、房屋养护服务中存在的问题 物业管理公司作为房屋养护服务的主体，其接受养护的对象是开发商建造的房屋，其实施服务的对象是房屋的业主或使用人。开发商建造的房屋质量，物业管理公